Bauvertragsrecht (15. November 2017)

Eintritt des Erfolgs ist geschuldet, nicht nur das „Bemühen“!

Das Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechtes, zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung, zur Stärkung des Zivilprozessualen Rechtsschutzes und zum maschinellen Siegel im Grundbuch- und Schiffsregisterverfahren tritt am 1. Januar 2018 in Kraft. Das Bauvertragsrecht, ein Labyrinth von Fallstricken?

Was bringt uns nun das neue Bauvertragsrecht?
Private Bauherren haben mehr Rechte! Klingt erst einmal vielversprechend. Die Rechte kann man in der Regel aber nur wahrnehmen, wenn man sie auch kennt! Wer noch vor dem 1. Januar 2018 einen Bauvertrag abschließen will, sollte auf die neuen Regelungen bestehen oder warten. Verständliche Baubeschreibungen, eigene Pläne und Berechnungen und ein konkretes Datum zur Fertigstellung der Immobilie – eigentlich ganz normale Forderungen – darauf hat ab 1. Januar 2018 jeder private Bauherr einen Anspruch! Das Bauvertragsrecht ist erstmals im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Bisher galt das allgemeine Werkvertragsrecht. Bitte beachten Sie, dass jede Zielgruppe, ob nun Bauherren, Architekten oder Bauausführende, lediglich ihre eigenen Interessen verfolgt, um ein Haus zu realisieren!

   

1. Welche Vorteile bringt das Gesetz aus der Sicht des Architekten?
a) § 650 s BGB - Teilabnahme
Durch die vorgesehene Neuregelung erhält der Architekt erstmals einen gesetzlichen Anspruch auf Teilabnahme seiner Leistungen. Die Teilabnahme kann er verlangen ab der Abnahme der letzten Leistung des bauausführenden Unternehmers oder der bauausführenden Unternehmer. Durch die vorgesehene Neuregelung wird der bisherige Zustand beendet, wonach bei Vereinbarung von Leistungen nach Leistungsphase 9 der HOAI die Verjährung für sämtliche Architektenleistungen erst beginnt, wenn die Gewährleistung des letzten bauausführenden Unternehmers bereits abgelaufen ist.

b) § 650 t BGB – gesamtschuldnerische Haftung mit dem ausführenden Unternehmer
Deutlich verbessert wird der derzeitige Zustand vor allem auch im Zusammenspiel mit dieser Vorschrift. Danach soll der Architekt die Leistung verweigern können, wenn der Besteller ihn wegen eines Überwachungsfehlers in Anspruch nimmt, der zu einem Mangel an dem Bauwerk oder an der Außenanlage geführt hat, wenn auch der ausführende Bauunternehmer für den Mangel haftet und der Besteller diesen noch nicht erfolglos unter Setzung einer angemessenen Frist zur Nacherfüllung aufgefordert hat.

2. Planungsgrundlage des Architekten
Nach § 650 p Abs. 2 BGB soll der Architekt verpflichtet werden, dem Besteller zunächst eine Planungsgrundlage zur Ermittlung wesentlicher Planungs- und Überwachungsziele zu erstellen, soweit solche noch nicht vereinbart sind. Er soll dementsprechend verpflichtet werden, dem Besteller die Planungsgrundlage zusammen mit einer Kosteneinschätzung für das Vorhaben zur Zustimmung vorzulegen. Nach § 650 r Abs. 1 BGB soll der Besteller innerhalb von zwei Wochen nach Erhalt dieser Unterlagen berechtigt sein, den Vertrag zu kündigen.

b) §§ 650 p BGB i. V. m. 650 r BGB – Sonderkündigungsrecht des Architekten
Nach der Vorlage der Unterlagen gemäß § 650 p Abs. 2 BGB besteht zunächst ein Schwebezustand: Der weitere Verlauf hängt davon ab, dass der Besteller seine Zustimmung zum Vorhaben gemäß § 650 p Abs. 2 Satz 2 BGB erteilt. Verweigert der Besteller daraufhin seine Zustimmung oder gibt er innerhalb der Frist keine Erklärung ab, kann der Architekt den Vertrag kündigen. Auch in diesem Fall kann der Architekt gemäß § 650 r Abs. 3 BGB jedoch nur die Vergütung verlangen, die auf seine bis zur Kündigung erbrachten Leistungen entfällt.

c) § 640 Abs. 2 BGB i. V. m. § 650 g BGB – Zustandsfeststellung bei Verweigerung der Abnahme; Schlussrechnung
Bei Architektenverträgen handelt es sich um Werkverträge, so dass auch das allgemeine Werkvertragsrecht auf den Architektenvertrag Anwendung findet. Das Gesetz sieht in § 640 Abs. 2 BGB eine Neuregelung zur Abnahme vor. Danach gilt das Werk als abgenommen, wenn der Unternehmer dem Besteller nach Fertigstellung des Werks eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe von mindestens einem Mangel verweigert hat.

Demnach ist die Vergütung zu entrichten, wenn der Besteller das Werk abgenommen hat oder die Abnahme nach § 641 Abs. 2 BGB entbehrlich ist und der Unternehmer dem Besteller eine prüffähige Schlussrechnung erteilt hat. Die Schlussrechnung ist prüffähig, wenn sie eine übersichtliche Aufstellung der erbrachten Leistungen entfällt für den Besteller nachvollziehbar ist. Sie gilt als prüffähig, wenn der Besteller nicht innerhalb von 30 Tagen nach Zugang der Schlussrechnung begründete Einwendungen gegen ihre Prüffähigkeit erhoben hat.

d) § 650 h BGB – Schriftform der Kündigung
Eine wichtige Neuregelung enthält schließlich § 650 h BGB, der über 650 q BGB ebenfalls auf den Architektenvertrag Anwendung findet. Demnach bedarf die Kündigung des Architektenvertrages der Schriftform. Die wirksame Kündigungserklärung setzt daher gemäß § 126 Abs. 1 BGB voraus, dass sie schriftlich erfolgt und durch den Erklärenden eigenhändig unterzeichnet wird. Die Schriftform kann gemäß § 126 Abs. 3 BGB auch durch eine qualifizierte elektronische Signatur nach § 126 a Abs. 1 BGB ersetzt werden. Im Gegensatz hierzu reicht eine einfache EMail ohne elektronische Signatur nicht aus.

Was ändert sich konkret für Bauherren?
- Widerrufsrecht:
Das neue Bauvertragsrecht räumt privaten Bauherren zum ersten Mal ein Widerrufsrecht ein. Künftig können sie entsprechende Bauverträge 14 Tage nach Abschluss widerrufen. Der Unternehmer muss die Kunden darüber auch belehren. Fehlt die Klausel im Vertrag, ist ein Widerruf bis zu zwölf Monate nach Vertragsschluss möglich.
- Präzise Baubeschreibung: Was wird wie gebaut? Das war in der Vergangenheit nicht immer klar geregelt. Künftig gilt: Die Baufirmen müssen ihren Kunden frühzeitig vor der Unterschrift unter dem Vertrag eine Baubeschreibung zur Verfügung stellen. Bauherren sollen Zeit haben, das Angebot prüfen und vergleichen zu können.

In der Baubeschreibung müssen sich unter anderem Angaben zu Art und Umfang der angebotenen Leistungen, Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben, Grundrisse sowie Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktion aller wesentlichen Gewerke finden. Und: Das Niveau der in der Baubeschreibung erwähnten Leistungen ist auch für die nicht oder nur unklar beschriebene Leistung maßgeblich.

- Festlegung der Bauzeit: Wenn in Bauverträgen bisher eine Bauzeit benannt wurde, war dies eine freiwillige Angabe. Das ändert sich: Ab 1. Januar 2018 muss die Baufirma verbindlich sagen, wann der Bau fertig ist. Steht der Termin noch nicht fest, muss sie die Dauer der Baumaßnahme nennen. Wichtig ist diese Angabe, damit Bauherren ihre Finanzierung, die Wohnungskündigung und den Umzug planen können.

Halten die Baufirmen sich nicht an den festgelegten Termin, müssten sie Schadenersatz leisten. Das heißt: Können Bauherren erst später als geplant einziehen und entstehen ihnen dadurch weitere Kosten, können sie diese künftig an den Bauunternehmer weiterreichen.

- Abschlagszahlungen: Firmen dürfen künftig maximal 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung als Abschlagszahlung fordern. Der Rest wird nach der Abnahme fällig. Der Abschlag richtet sich nach der Höhe des Wertes, den die Teilleistung hat. Bei Mangelhaftigkeit kann der Bauherr einen angemessenen Teil der Abschläge einbehalten.

- Unterlagen: Baufirmen müssen künftig Unterlagen zum Nachweis der Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften übergeben. Dazu zählen etwa Genehmigungsplanungen oder Nachweise zur Energieeinsparverordnung (EnEV). Durch die neue Regelung haben Bauherren die Möglichkeit, die Unterlagen von einem Sachverständigen prüfen zu lassen.

Wenn der Bauunternehmer Abschlagszahlungen verlangt, dürfen diese zum einen 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung nicht übersteigen. Ferner darf der Bauunternehmer bei Verlangen von Abschlagszahlungen eine Sicherheit für seinen Vergütungsanspruch nur in Höhe von maximal 20 Prozent der vereinbarten Vergütung bzw. in Höhe der nächsten Abschlagszahlung vereinbaren. Eine Sicherheit in Höhe von 100 Prozent seines Vergütungsanspruchs kann der Bauunternehmer daher nur verlangen, wenn er auch zu 100 Prozent vorleistet, also keine Abschlagszahlungen verlangt.

Zur Erinnerung: BGB § 640 Abnahme
(1) Der Besteller ist verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen, sofern nicht nach der Beschaffenheit des Werkes die Abnahme ausgeschlossen ist. Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden. Der Abnahme steht es gleich, wenn der Besteller das Werk nicht innerhalb einer ihm vom Unternehmer bestimmten angemessenen Frist abnimmt, obwohl er dazu verpflichtet ist.
(2) Nimmt der Besteller ein mangelhaftes Werk gemäß Absatz 1 Satz 1 ab, obschon er den Mangel kennt, so stehen ihm die in § 634 Nr. 1 bis 3 bezeichneten Rechte nur zu, wenn er sich seine Rechte wegen des Mangels bei der Abnahme vorbehält.

   

Fazit: Viele Beteiligte am Bau verderben das Bauergebnis. Deutschland ist längst zum Bauentwicklungsland verkommen. Der Wust an Vorschriften kommt gerade für den Besteller, der in der Regel ein Baulaie ist, einem Hindernislauf gleich. Will er alle Hürden sauber überqueren, muss er sich in die Vorschriften vertiefen oder einen nachweislichen Fachmann hinzuziehen. Ob das modifizierte Bauvertragsrecht an dem Status Quo etwas ändern wird, darf bezweifelt werden? Denn die Mitspieler verändern sich ja nicht!

Der Besteller (Auftraggeber) sollte wissen: Die Leistung ist eindeutig und so erschöpfend zu beschreiben, dass alle Bewerber die Beschreibung im gleichen Sinn verstehen müssen und ihre Preise sicher und ohne umfangreiche Vorarbeiten berechnen können (VOB/A).

Die Leistungsbeschreibung: Der Besteller soll natürlich wissen, was er für sein Geld bekommt und der Werkunternehmer hat ein lebhaftes Interesse daran festzuhalten, wie viel Leistung er für welches Entgelt zu erbringen hat. Klar ist auch, dass das Bausoll mit dem Baufortschritt wächst! Denn viele Wege führen zum Eintritt des Erfolgs!

Ab 1. Januar 2018 hat der Bauherr ein paar Rechte mehr. Inwieweit er sie nutzt, hängt ganz allein von ihm selbst ab! Dafür muss er sich im Vorfeld der Baumaßnahme intensiv mit den neuen Rechten auseinandersetzen. Eine aktuelle Umfrage der Direktbank ING-Diba besagtt: Rund 56 Prozent der Befragten stimmen der Aussage zu „Ich werde es mir wahrscheinlich nie leisten können, ein Haus zu kaufen“. Auch mit dem modifizierten Bauvertragsrecht steht fest, leichter wird das Bauen dadurch nicht, höchstens noch teurer! Bedenken Sie immer, was nicht vertraglich vereinbart wird, wird auch nicht gebaut! Master of Engineering Uwe Morchutt