Baulandpreise (24. September 2017)

Hohe Grundstückspreise verteuern Wohnimmobilien

Steigende Grundstückspreise bestimmen vor allem in den Wachstumsregionen zu einem erheblichen Anteil die Erstellungskosten. Das verteuert Wohnimmobilien. Besonders in den städtischen Wachstumsräumen mit angespannten Wohnungsmärkten hemmen hohe Baulandpreise den bezahlbaren Wohnungsbau. In den Großstädten mit angespannten Wohnungsmärkten sind nach einer bereits vor einiger Zeit durchgeführten Auswertung des BBSR für die Jahre 2011 bis 2014 die Grundstückspreise für den Geschosswohnungsbau um 16 Prozent gestiegen, in den wachsenden Großstädten mit über 500.000 Einwohnern sogar um 31 Prozent.

Die amtliche Statistik hält mit dem Häuserpreisindex und dem Preisindex für Bauland zwei Statistiken bereit, die Aufschluss über die bundesweite Preisentwicklung von Wohnimmobilien bzw. von Bauland geben. Seit 2000 ist der Durchschnittspreis je m² Bauland um 46 Prozent gestiegen. Bei Wohnimmobilien fiel das Plus mit gut 25 Prozent deutlich geringer aus. In den letzten fünf Jahren legten die Baulandpreise (ca. 5 Prozent p.a.) ebenfalls stärker zu als die Preise für Wohnimmobilien (gut 4 Prozent p.a.). Der Häuserpreisindex stieg zwischen 2011 und 2016 um 22,1 Prozent, der Baulandpreisindex sogar um 27 Prozent.

Preise für unbebaute Grundstücke für Eigenheimbebauung
- Die Baulandpreise steigen seit Jahren deutlich stärker als die Inflation.
- Im Zeitraum 2011 bis 2016 stiegen die Preise um 4,9 Prozent p.a.
- Die Preissteigerung ist in den Großstädten mit 5,9 Prozent p.a. höher als in den städtischen und ländlichen Kreisen.
- In den wachsenden Großstädten stieg das Bodenpreisniveau von 300 Euro auf 400 Euro je m² (+5,9 Prozent p.a.), in den teuren Großstädten sogar um 7,3 Prozent p.a.
- Der rechnerische Gesamtkaufpreis für ein Grundstück für Eigenheimbebauung ist in Deutschland von 2011 bis 2016 von 88.000 Euro auf 112.000 Euro gestiegen (+27 Prozent), in teuren Großstädten von 183.000 Euro auf 259.000 Euro (+41,5 Prozent)

Über alle Städte und Kreise sind Grundstücks- und Wohnungsgrößen der verkauften Eigenheime im Durchschnitt seit fünf Jahren unverändert. Die Grundstücksfläche beträgt knapp 850 m², die Wohnfläche ca. 146 m². Bei den Transaktionen von gebrauchten Eigenheimen waren sowohl die Wohnflächen der Eigenheime als auch die Grundstücksflächen in großstädtischen Immobilienmärkten rückläufig. Hier gingen die Grundstücksflächen in den letzten fünf Jahren um fast 8 Prozent auf etwas über 700 m² zurück, die durchschnittlichen Wohnungsgrößen der verkauften Eigenheime um 3 Prozent auf 153 m². Außerhalb der Großstädte ist eine rückläufige Entwicklung nicht festzustellen.

Grundstücksgrößen unbebauter Grundstücke: In Deutschland ist ein unbebautes Grundstück für den Eigenheimbau durchschnittlich 683 m² groß. Aufgrund der höheren baulichen Dichte und des höheren Preisniveaus sind Bauplätze in den Großstädten mit 572 m² deutlich kleiner als die Grundstücke in städtischen Kreisen (639 m²) bzw. in ländlichen Kreisen (749 m²).

Kaufpreise von gebrauchten Eigenheimen: Zwischen 2011 bis 2016 legte der Durchschnittspreis für ein gebrauchtes Eigenheim von knapp 200.000 auf knapp 260.000 Euro zu (Zeitreihenstichprobe). Dies entspricht einer Steigerung von gut 30 Prozent Allein 2016 betrug das Plus 7,5 Prozent oder 18.000 Euro gegenüber dem Vorjahr.

Die Großstädte weisen einen jährlichen Preisanstieg von 5,6 Prozent auf, während die städtischen Kreise sogar noch auf einen höheren Wert von 6,9 Prozent p.a. kommen. Der Preisanstieg der ländlichen Kreise ist mit 4,4 Prozent p.a. unterdurchschnittlich, liegt aber ebenfalls deutlich über der allgemeinen Teuerung. In Großstädten mit mehr als 300.000 Einwohnern legten die Preise um 7,6 Prozent p.a. zu – das sind 42 Prozent in fünf Jahren. Damit kostete dort ein Einfamilienhaus im Jahr 2016 im Durchschnitt 560.000 Euro.

In Städten und Kreisen mit hohem Mietniveau liegen die Kaufpreise für gebrauchte Eigenheime deutlich höher als in solchen mit niedrigem Mietniveau. 2016 lag der Kaufpreis für teure Regionen bei über 520.000 Euro und damit 46 Prozent höher als noch 2011 (knapp 360.000 Euro). Die Kaufpreise für gebrauchte Eigenheime stiegen in den teuren Großstädten um 6,6 Prozent . Die Schere zwischen hochpreisigen und niedrigpreisigen Regionen ist somit in den letzten fünf Jahren stark auseinandergegangen. Gebrauchte Eigenheime kosten in hochpreisigen Städten und Kreisen im Durchschnitt etwa viermal so viel wie an günstigen Standorten. 2011 waren es dreimal so viel.

Preisniveau unbebauter Grundstücke: Das Preisniveau von unbebauten Grundstücken für eine individuelle Bebauung (Einfamilienhäuser etc.) hat sich in den vergangenen Jahren etappenweise erhöht. Lagen die Bodenrichtwerte 2007 noch bei etwa 120 Euro je m² Grundstücksfläche, so sind sie bis 2016 auf 156 Euro je m² gestiegen. Seit 2007 sind die Baulandpreise (in Euro je m² Grundstücksfläche) damit um jährlich 3 Prozent gestiegen (Kreise und kreisfreie Großstädte 2007 bis 2016). In den kreisfreien Großstädten legten die Baulandpreise überdurchschnittlich um ca. 4,5 Prozent p.a. zu, in den städtischen und ländlichen Kreisen jedoch nur um 1 bis 2 Prozent p.a. Von 2007 bis 2011 war die Dynamik der Baulandpreise gering, die Bodenrichtwerte stiegen in dieser Phase nominal so gut wie nicht, real gab es sogar Preisrückgänge. Erst seit 2011 sind die Bodenpreise wieder stärker gestiegen.

Zwischen 2011 und 2016 stiegen die mittleren Baulandpreise für individuelle Bebauung um 27 Prozent − von 129 Euro auf 164 Euro je m² Grundstücksfläche (4,9 Prozent p.a.). In den Großstädten stieg der Bodenpreis um 33 Prozent − von gut 250 Euro 2011 auf knapp 350 Euro je m² 2016 (5,9 Prozent p.a.).

Fazit: Hohe Grundstückspreise lassen einen freifinanzierten Wohnungsneubau zu bezahlbaren Mieten vielfach nicht mehr zu!

Quelle: Bauland als Engpassfaktor für mehr bezahlbaren Wohnraum Analyse der Baulandpreise aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, Autor: Matthias Waltersbacher – Leiter des Referats „Wohnungs- und Immobilienmärkte“ Bonn, BBSR - Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, September 2017