Postbank Studie - Wohnatlas 2017 (9. Mai 2017)

Behält die Immobilie ihren Wert?

Wohnen im Eigenheim ist die beste Form der Altersvorsorge, die man sofort nutzen und genießen kann. Darüber hinaus haben Haus- und Wohnungsbesitzer die Chance, dass sich ihr Investment in den nächsten Jahren auch finanziell auszahlt. Denn in mehr als der Hälfte der 402 deutschen Kreise und Städte können Eigentümer davon ausgehen, dass der Wert ihrer Immobilie bis 2030 stabil bleibt oder weiter zulegt. Wunschdenken oder Wahrheit?

Wer mit einem Produkt, in diesem Fall mit einer Immobilie, Geld verdienen will, wird es in der Regel kaum schlecht reden. Es muss also eine unabhängige Einschätzung des Immobilienmarktes her. Denn sollte der Tag kommen, an dem die Zinsen wieder steigen, und der Tag wird garantiert kommen, krachen die vielen auf Pump gekauften Immobilienverträge zusammen wie ein Kartenhaus. Die letzte Finanzkrise, die von den USA aus in die Welt schwappte, begann nämlich genau so. Steigende Zinsen bedeuten, dass viele, wenn nicht sogar sehr viele Kreditnehmer ihre Schuldzinsen nicht mehr bedienen können, weil die Kreditraten steigen. Beachte: Schuldzinsen geben die Banken unverzüglich weiter, im Gegensatz zu den Sparzinsen! In vielen Fällen geht dann die Immobilie an den Kreditgeber, in der Regel ist das die Bank. Zwangsversteigerung heißt dann das böse Wort!

Noch steht die Ampel auf gelb, so die aktuelle Einschätzung von Dr. Andreas Dombret von der Deutschen Bundesbank am 4. Mai 2017 in Frankfurt am Main. Dombret beschreibt die gegenwärtige Lage so: Besorgniserregend ist, dass die Preise 2016 zuletzt schneller als noch 2015 zugelegt haben. Wenn wir uns dann die Situation in den Städten anschauen, dann läuten zunehmend die Alarmglocken: In den 127 Städten des Indikators der Bundesbank sind die Preise seit 2010 um fast 50 Prozent gestiegen; in den sieben Großstädten waren es gar mehr als 60 Prozent. Vorsicht ist also geboten: Insbesondere für die Preisentwicklung; aber auch bei Kreditvolumen und Vergabestandards gibt es Frühwarnindikatoren, die auf eine erhöhte Risikonahme der Kreditinstitute hindeuten. Vor allem die Mischung aus boomendem Immobilienmarkt und Niedrigzinsumfeld kann zu einem gefährlichen Cocktail für den Banken- und Sparkassensektor werden, warnt Dombret.

Doch zurück zur Postbank Studie: Im Vergleich deutscher Großstädte hat München die Nase vorn. In der bayerischen Landeshauptstadt steigen die Preise gemäß Wohnatlas 2017 bis 2030 jährlich durchschnittlich um 1,3 Prozent - gefolgt von Dresden mit einer Steigerungsrate von einem Prozent. „Dresden dürfte wegen seiner sehr guten Infrastruktur und einer stabilen demografischen Entwicklung als Immobilienstandort attraktiv bleiben“, erläutert Dr. Marco Bargel, Chefvolkswirt der Postbank.

Die prognostizierte Wertsteigerung in der sächsischen Landeshauptstadt fällt sogar etwas größer aus als in Hamburg und Düsseldorf, wo ein Plus von 0,9 Prozent jährlich erwartet werden kann. Mit leichten Werteinbußen müssen Käufer in Essen und Dortmund rechnen und - mit Abstrichen - in Hannover, wo der gesamte Landkreis in die Untersuchung eingegangen ist. „Gerade in Regionen mit schwächerer Preisprognose ist es wichtig, den Wert der Immobilie zu erhalten oder zu steigern, indem Modernisierungsmaßnahmen umgesetzt werden und Haus oder Wohnung energetisch auf dem neuesten Stand sind“, bekräftigt Bargel.

Die mit Abstand höchsten Preissteigerungen sind laut Prognose in Heilbronn in Baden-Württemberg zu erwarten. In der Stadt dürften sich Wohnimmobilien bis 2030 jährlich um vier Prozent verteuern. Unter die ersten Zehn schafft es auch Potsdam mit prognostizierten Steigerungsraten von 1,6 Prozent. Interessante Entwicklungsperspektiven bieten sich darüber hinaus beispielsweise in Niedersachsen in Vechta (+1,4 Prozent) oder in Oldenburg (+1,3 Prozent ), an der französischen Grenze im Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald (+1,5 Prozent) oder an der Grenze zu Luxemburg im Kreis Trier-Saarburg (+1,5 Prozent ).

Angespannter ist die Situation dagegen in den östlichen Bundesländern. Die Kreise dort versprechen angesichts eines negativen Bevölkerungstrends relativ geringe Chancen auf Wertzuwächse. Ausnahmen bilden hier der Großraum Berlin sowie Leipzig und Dresden. Auch im Ruhrgebiet und im Saarland ist in einigen Kreisen mit Wertverlusten zu rechnen.

Fazit: Entscheidend ist wie immer die Bauqualität und der aktuelle Zustand der Immobilie. Das heißt, energetisch auf Topniveau! Darüber hinaus bestimmt die Lage und nochmals die Lage den Verkaufswert. Die lukrativste und teuerste Immobilie im Niemandsland (lateinisch terra nullius) erbaut, wird kaum einen Käufer anlocken. Wer das nicht beachtet, wird auf seiner schönen Immobilie sitzen bleiben! Oder viel Geld abschreiben müssen! umo