Neues Bauvertragsrecht (3. März 2016)

Rechte der Bauherren gestärkt!

Die Bundesregierung hat am 2. März 2016 den vorgelegten Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung beschlossen. Was so einfach klingt, ist in der Tat aber nicht so. Es wäre ein Novum! Denn Bundesjustizminister Heiko Maas betont: „Mit unserem Gesetzentwurf stärken wir die Rechte der Bauherren.“ Klingt erst einmal verheißungsvoll! Sollte es tatsächlich war sein, dass die Bauherren (darunter auch private Häuslebauer) in diesem Land wirklich mehr Rechte bekommen sollen, obwohl sie den vielen „Pfusch am Bau“, den die Baubranche in den letzten Jahrzehnten ablieferte, in den meisten Fällen brav und anstandslos bezahlt haben? Ein Indiz, dass wirklich etwas daran sein könnte, ist, die Bauverbände, sprich die zahlreichen Baulobbyisten in diesem Land, laufen Sturm gegen das Gesetz, in dem sie es natürlich ablehnen.

Maas sagt weiter zu dem Gesetzentwurf: „Das betrifft den Vertragsabschluss und seine Vorbereitung, aber auch den Verlauf der Vertragserfüllung. Denn ein Hausbau ist nicht immer im Detail planbar.“ Im Vordergrund steht bei den Neuregelungen der Verbraucherschutz. Man höre und staune! Der oberste Verbraucherschützer in Deutschland denkt an die Verbraucher, die das Wagnis eingehen, ein Haus zu bauen! So sollen Bauunternehmer künftig verpflichtet sein, Verbrauchern vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung zur Verfügung zu stellen, die bestimmten Mindestanforderungen genügt. Dies ermöglicht Verbrauchern einen genauen Überblick über die angebotene Leistung, und sie können die Angebote verschiedener Unternehmer besser vergleichen.

   

Die Rede ist hier von der Pflicht einer Leistungsbeschreibung, auch wenn es sich nur um Mindestanforderungen handelt, die der Auftragnehmer, sprich das Bauunternehmen, dem Bauherrn vor Vertragsabschluss auszuhändigen hat. Klingt vernünftig und richtig! Es ist der erste Schritt in die richtige Richtung. Man bedenke! Mangelhafte Bau- und Leistungsbeschreibungen sind in der Regel das Grundübel von Bauverträgen, die oftmals kein funktionierendes Gebäude zur Folge haben. Demzufolge Bauherren häufig in den Schlamassel geraten, so dass sie ohne rechtlichen und fachlichen Beistand allein nicht mehr herauskommen! Mögliche Folge: Privatinsolvenz des Bauherrn! Ein Blick in den täglichen Bauwahnsinn in Deutschland fördert folgendes hervor: Überlastete Gerichte, die sich Jahr für Jahr mit Baustreitigkeiten herumschlagen müssen. Milliardenschäden durch Pfusch am Bau sind die Folge! Hierbei denke ich nicht nur an den Chaos-BER!

Auch wenn nach wie vor viele Bauherren leichtgläubig und blauäugig ins eigene Verderben rennen, ist diese Forderung seitens des Gesetzgebers eine wichtige Säule, um Baupfusch von vornherein zu lindern. Einfach und für jedermann verständlich ausgedrückt. Was nämlich nicht in der Baubeschreibung steht, wird auch nicht ausgeführt oder gebaut! Da kann ein Gebäude und seine Funktionalität schon mal auf der Strecke bleiben! Bezahlen muss es der Bauherr in der Regel aber trotzdem, weil er häufig gar nicht weiß, was in eine detaillierte Baubeschreibung, der Fachmann spricht hierbei auch vom Bau-Soll, wirklich hineingehört. Der tägliche Wahnsinn auf Deutschlands Baustellen!

Dass ich das noch erlebe, obwohl ich seit 1971, nach Adam Ries sind das fast 45 Jahre, im Bauwesen tätig bin! Die Bauindustrie, die das Gesetz ungerecht findet, sagt z.B.: „Der aktuelle Referentenentwurf will entgegen sämtlicher Prinzipien des Bürgerlichen Gesetzbuches ein einseitiges Anordnungsrecht des Auftraggebers zum Leistungsgegenstand, zum Leistungsumfang und zur Leistungszeit festschreiben. Dadurch kommt die Machtbalance zwischen Auftraggebern und Auftragnehmern völlig aus dem Lot. Es kommt bei der Umsetzung von Baumaßnahmen zu weiteren zeitlichen Verzögerungen, Auseinandersetzungen und Rechtsstreitigkeiten.“ Als Mann vom Fach frage ich jetzt, gibt es ein Bauprojekt in Deutschland, das wirklich pünktlich fertiggestellt wird und ohne Mängel auskommtt? Und das alles schon lange vor dem neuen Referentenentwurf? Wobei Leistungsgegenstand, Leistungsumfang und Leistungszeit Grundanforderungen sind, um überhaupt bauen zu können! Ein Auto hat ja auch nicht nur vier Räder, um damit fahren zu können.

Das neue Bauvertragsrecht fordert darüber hinaus: „Mit Verbrauchern geschlossene Bauverträge müssen künftig verbindliche Angaben dazu enthalten, wann der Bau fertiggestellt sein wird. Außerdem sollen Verbraucher künftig das Recht erhalten, einen Bauvertrag innerhalb von 14 Tagen ab Vertragsschluss zu widerrufen. Sie haben so die Möglichkeit, ihre – regelmäßig mit hohen finanziellen Belastungen einhergehende - Entscheidung zum Bau eines Hauses noch einmal zu überdenken. Wenn sich während der Bauausführung Wünsche und Bedürfnisse des Bauherrn wandeln, kann Änderungsbedarf entstehen. Die geplanten Neuregelungen erleichtern es dem Bauherrn, den Vertragsinhalt im Einvernehmen mit dem Unternehmer an seine neuen Wünsche anzupassen. Weiterhin ist das Recht beider Vertragsparteien vorgesehen, den Bauvertrag aus wichtigem Grund zu kündigen.“

Der Gesetzentwurf sieht des Weiteren Regelungen zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung vor. Der Verkäufer kann danach im Rahmen der Nacherfüllung gegenüber dem Käufer verpflichtet sein, eine bereits in eine andere Sache eingebaute mangelhafte Kaufsache auszubauen und eine Ersatzsache einzubauen oder die Kosten für beides zu tragen. Dies entspricht für Kaufverträge zwischen Unternehmern und Verbrauchern schon der derzeitigen Rechtspraxis; künftig soll es diesen Anspruch bei allen Kaufverträgen geben, also auch, wenn ein Unternehmer von einem anderen Unternehmer kauft. Entspricht übrigens der Umsetzung des Urteils des Europäischen Gerichtshofes (EuGH) vom 16. Juni 2011 (C 65/09 und C 87/09).

Wer ein eigenes Haus baut, geht dabei in der Regel ein großes finanzielles Risiko ein. Nicht allen privaten Bauherren gelingt es, den Vertrag mit der Baufirma wasserdicht zu formulieren. Deshalb ist es für Bauherren ganz wichtig, nur nach dem Baufortschritt seine Abschlagszahlungen zu leisten, die im Rahmen der Baubeschreibung tatsächlich frei von Mängeln ausgeführt wurden. Vergleich von Bau-Soll und Bau-Ist! Der beschlossene Referentenentwurf sieht deshalb auch vor, dass der Bauunternehmer von ihm künftig bis zur Fertigstellung des Hauses nur noch maximal 90 Prozent des vereinbarten Preises als Abschlagszahlung fordern darf, so dass der Bauherr die Behebung von Mängeln leichter durchsetzen kann. In der Baupraxis spricht man hier nicht umsonst von Druckmittel, um der Baufirma „Druck“ zu machen! Für Bauherren brechen wirklich neue Zeiten an. Jeder Häuslebauer sollte sich das neue Bauvertragsrecht umgehend besorgen, damit er kein Fiasko am Bau erleidet! Der Gesetzentwurf muss nun noch den Bundestag passieren. Das BGB, Bürgerliche Gesetzbuch, wird aufgrund der vorgenommenen Veränderungen parallel modifiziert!

Übrigens: Das Bauen ist so kompliziert, so dass bereits im Jahr 1921 auf Anregung des deutschen Reichstages begonnen wurde, spezielle Regelungen für die Erbringung von Bauleistungen zu erstellen. Nach fünfjähriger Entwicklungsarbeit wurde dann die VOB, die „Verdingungsordnung für Bauleistungen“, im Jahr 1926 eingeführt. Die VOB wurde seither wiederholt den aktuellen Anforderungen am Bau angepasst. Einer Änderung im Jahr 2002 ist dabei auch der alte Begriff der Verdingungsordnung zum Opfer gefallen. Das Kürzel VOB steht seither für „Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen“. Ein entscheidender Unterschied der VOB zu den Regelungen des BGB besteht zunächst darin, dass die Bestimmungen der VOB nicht die Qualität von Rechtsnormen haben. Die VOB gilt danach anders als das BGB nicht automatisch bei Abschluss eines Bauvertrages, sondern die VOB muss ausdrücklich vertraglich vereinbart werden. Dipl.-Ing. (FH) Uwe Morchutt