Hausverkäufer haftet (24. Februar 2015)

Arglistig verschwiegener Feuchtemangel!

Das Oberlandesgericht Oldenburg hat den Verkäufer eines Hauses wegen arglistig verschwiegener Feuchtigkeit des Hauses zur Zahlung von Schadensersatz und zur Rückabwicklung des Kaufvertrages verurteilt. Das OLG sah es als erwiesen an, dass der Verkäufer von der Alufolie wusste, die zur Beseitigung des Feuchtigkeitsbildes aufgebracht worden war.

Die Parteien schlossen im Juli 2012 einen Kaufvertrag über ein Hausgrundstück in Emden ab. Nachdem der Käufer in das Haus einzogen war, bemerkte er, insbesondere im Wohnzimmer, feuchte Stellen. Diese waren bei der Besichtigung des Gebäudes nicht zu erkennen gewesen. Ein gerichtlicher Sachverständiger stellte im Prozess fest, dass das Gebäude im Boden- und Sockelaufbau so feucht war, dass man es nicht beziehungsweise nur eingeschränkt bewohnen könne. Der Käufer verlangte die Rückabwicklung des Kaufvertrages, also die Rückzahlung des Kaufpreises von 125 000 Euro gegen Rückgabe des Grundstücks und die Zahlung von Schadensersatz in Höhe von rund 16 000 Euro. Der Verkäufer lehnte dies ab und verwies auf den im notariellen Vertrag vereinbarten Haftungsausschluss. Das Landgericht wies die Klage ab. Dagegen legte der Käufer Berufung ein.

Die Berufung hatte Erfolg. Das OLG hat den Verkäufer zur Zahlung von Schadensersatz und zur Rückabwicklung des Kaufvertrages verurteilt. Der Verkäufer könne sich nicht auf den Haftungsausschluss berufen, da er arglistig gehandelt habe. Er habe von der Feuchtigkeit im Bereich des Wohnzimmers und eines weiteren Zimmers gewusst und hätte den Käufer darüber aufklären müssen. Der Sachverständige habe festgestellt, dass nicht zuletzt an den Wänden dieser Zimmer hinter der Tapete Alufolie aufgebracht worden war. Durch diese Maßnahme sollte laut Sachverständigen das Feuchtigkeitsbild beseitigt werden. Während die Mauer dahinter feucht geblieben sei, habe die Tapete davor erst dann Feuchtigkeitserscheinungen gezeigt, als die Folie nicht mehr dicht gehalten habe.

Wie das OLG ausführt, hatte der Verkäufer nur eingeräumt, im Bereich des Schornsteins und der Wirtschaftsküche Alufolie aufgebracht zu haben. Der Senat glaubte ihm aber nicht, dass er von der im Übrigen verwendeten Folie keine Kenntnis hatte. Der Verkäufer habe das Haus bereits seit 1958 bewohnt. Er habe ein Bild zur Akte gereicht, das eine Wand bei Renovierungsarbeiten zeigt. Die Wand sei mit einer Zeitung beklebt. Dieses Zeitungsblatt lasse erkennen, dass es nach dem Jahr 2000 gedruckt worden war, voraussichtlich im Jahr 2004 oder 2009. Wenn der Verkäufer aber in dieser Zeit die Wände neu tapeziert habe, musste ihm nach Ansicht der Richter die Verwendung der Alufolie und die Feuchtigkeit an den Wänden aufgefallen sein. Zumal der Sachverständige zuvor erklärt habe, dass Alufolien erst in den 1970er Jahren zur Bekämpfung des Feuchtigkeitsbildes verwendet worden seien und der Kläger nicht erklärt habe, dass danach noch Umbauarbeiten ohne ihn stattgefunden hätten.

Neben der Rückabwicklung des Kaufvertrages und damit der Rückzahlung des Kaufpreises muss der Verkäufer jetzt auch die Maklerkosten, die Grunderwerbsteuer und die Kosten für einen Privatsachverständigen dem Käufer erstatten.

OLG Oldenburg – AZ: 1 U 129/13 vom 5. Februar 2015