Unwirksame Abnahmeklauseln in Bauträgerverträgen (29. Oktober 2013)

Erstverwalter nicht neutral!

Die Klägerin, eine Wohnungseigentümergemeinschaft, macht gegen die beklagte Bauträgerin Gewährleistungsansprüche geltend. Die Klägerin verlangt Kostenvorschuss zur Beseitigung von Undichtigkeiten von Dächern der von der Beklagten errichteten Reihenhäuser sowie Schadensersatz wegen unzureichenden Schallschutzes. Ferner begehrt die Klägerin die Feststellung der weitergehenden Ersatzpflicht der Beklagten. Diese verteidigt sich unter anderem mit der Einrede der Verjährung.

Die Beklagte verpflichtete sich im Jahr 2001 zur Errichtung einer Wohnungseigentumsanlage, bestehend aus zwei Häuserzeilen mit insgesamt 13 Einfamilienreihenhäusern. Die notariellen Erwerbsverträge wurden vor dem 1. Januar 2002 geschlossen. Hinsichtlich der Abnahme des Gemeinschaftseigentums enthalten die jeweils gleichlauten den Erwerbsverträge unter Nr. V. 3. folgende Regelung:

Ein Bauträger verwendete folgende Abnahmeklausel:

"Für das Gemeinschaftseigentum findet im Regelfall eine gesonderte Abnahme statt. Der Käufer bevollmächtigt unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, und zwar jeden für sich allein, den nachgenannten vereidigten Sachverständigen, den nach dem Wohnungseigentumsgesetz für das Kaufobjekt bestellten Verwalter sowie den Verwaltungsbeirat mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Das Gemeinschaftseigentum ist somit abgenommen, wenn entweder alle Käufer oder anstelle von Käufern der Sachverständige oder der Verwalter oder der Verwaltungsbeirat das Gemeinschaftseigentum abnimmt."

Ob und wann das Gemeinschaftseigentum abgenommen wurde, ist streitig.

Dabei kann der Bauträger einen Erstverwalter bestellen, der mit ihm wirtschaftlich oder rechtlich verbunden ist. So verhält es sich nach den Feststellungen des Berufungsgerichts auch im Streitfall. Das begründet im Hinblick auf die Abnahme für die Erwerber die Gefahr, dass ein solcher Verwalter die Voraussetzungen der Abnahmefähigkeit des Gemeinschaftseigentums nicht neutral prüft, sondern zugunsten des Bauträgers verfährt, wodurch dieser entscheidenden Einfluss auf die Abnahme nehmen könnte.

Dies stellt eine unangemessene Benachteiligung gemäß § 307 Abs. 1 BGB dar. Denn der Bauträger hat als teilender Eigentümer die Möglichkeit, den ersten Verwalter bereits in der Teilungserklärung zu bestellen. Dieser wäre dann der durch AGB des Bauträgers bestellte Vertreter der Erwerber für deren Willenserklärung zur Abnahme obwohl der Bauträger es in der Hand hat, einen Erstverwalter zu bestellen, der mit ihm wirtschaftlich oder rechtlich verbunden ist. Fälle dieser Art, die zu Interessenkollisionen führen, sind daher möglich.

BGH - AZ: VII ZR 308/12 vom 12. September 2013