76.. Baugrund weicht vom Baugrundgutachten ab:

Auftragnehmer erhält Mehrvergütung!

Der Auftragnehmer darf sich auf die Angaben in einem vom Auftraggeber zur Verfügung gestellten Bodengutachten grundsätzlich verlassen.

Wird der Auftragnehmer auf der Grundlage eines vom Auftraggeber erstellten Leistungsverzeichnisses mit der Ausführung von Bohrarbeiten beauftragt, fallen nicht erkennbare Erschwernisse in die Risikosphäre des Auftraggebers. Der damit verbundene Mehraufwand ist zusätzlich zu vergüten. Das gilt auch dann, wenn die Parteien als Vergütung einen Pauschalpreis vereinbart haben.

Die Klausel eines Bauvertrags, wonach "die vorliegende Baumaßnahme hinsichtlich ihrer Ausführung in der örtlichen Situation vom Auftragnehmer geprüft wurde und Nachforderungen aufgrund von Unkenntnis ausgeschlossen sind", verpflichtet den Auftragnehmer nicht dazu, Bodenuntersuchungen vorzunehmen, wenn der Auftraggeber bereits ein Baugrundgutachten eingeholt hat und dieses Vertragsgrundlage ist.

OLG Celle – AZ: 5 U 34/12 vom 9. August 2012

77. Mit Sanierung von feuchtem Keller beauftragt:

Trockener Keller geschuldet!

Wird der Auftragnehmer mit der Sanierung eines feuchten Kelleranbaus beauftragt, schuldet er einen funktionalen Erfolg, also die Herstellung eines trockenen und bewohnbaren Kellers. Das gilt auch dann, wenn die Feuchtigkeit auf andere als die zunächst angenommenen Ursachen zurückzuführen ist.

Der mit Sanierungsarbeiten beauftragte Auftragnehmer darf bei Auftragserteilung davon ausgehen, dass bei der Errichtung des Bauwerks die zu diesem Zeitpunkt geltenden anerkannten Regeln der Technik beachtet wurden.

Stellt der Auftragnehmer während der Ausführung fest, dass das zu sanierende Bauwerk nicht entsprechend den damals geltenden anerkannten Regeln der Technik errichtet wurde, muss er den Auftraggeber auf diesen Umstand hinweisen.

OLG Celle – AZ: 16 U 160/12 vom 16. Mai 2013

78. Keine Abnahmeverweigerung nach Fertigstellung:

Verzicht auf förmliche Abnahme!

Wird nicht innerhalb von zwölf Werktagen nach Anzeige der Fertigstellung ein Abnahmetermin anberaumt und die Abnahme nicht ausdrücklich verweigert, ist davon auszugehen, dass auf die vertraglich vereinbarte förmliche Abnahme verzichtet wird. Das gilt erst recht, wenn der Auftraggeber durch vollständige Bezahlung der restlichen Werklohnforderung unmissverständlich zum Ausdruck bringt, dass er gegen die Werkleistung keine Einwände erhebt.

Verweigert der Auftraggeber die Abnahme endgültig und verlangt er auch keine Mängelbeseitigung mehr, entsteht ein Abrechnungsverhältnis und der Werklohnanspruch des Auftragnehmers wird ohne Abnahme fällig.

Eine Fristsetzung zur Mängelbeseitigung entfaltet keine Wirkung, wenn es an einer konkreten Mängelrüge fehlt und lediglich allgemein auf ein Gutachten Bezug genommen wird, in dem auch solche Mängel aufgelistet sind, die Leistungen anderer Unternehmer betreffen.

Der Auftragnehmer kommt mit der Mängelbeseitigung nicht in Verzug, wenn er eine Sicherheit nach § 648a BGB gefordert hat und der Auftraggeber diese nicht fristgerecht stellt.

KG Berlin – AZ: 7 U 103/13 vom 8. November 2013

79. Nicht auf Planungsfehler hingewiesen

Auftragnehmer haftet in voller Höhe!

Ein Mitverschulden des Auftraggebers an einem Werkmangel wegen eines ihm zuzurechnenden Planungsfehlers ist bei der Geltendmachung eines Vorschusses auf die Selbstvornahmekosten zu berücksichtigen und führt zu dessen Kürzung.

Der planende Architekt muss im Rahmen seines Planungsauftrags - jedenfalls ohne abweichende vertragliche Vereinbarung - dem Auftraggeber bzw. dem ausführenden Handwerker konkret mitteilen, ob und ggf. welche beispielhafte Detailzeichnungen oder andere Vorgaben aus einer Richtlinie unverändert übernommen werden können oder welche Änderungen erforderlich sind.

Hat der Unternehmer nach seinem eigenen Vortrag einen Planungsmangel erkannt und kann er seine Behauptung, er habe Bedenken angemeldet, nicht beweisen, kann er sich nach Treu und Glauben gegenüber dem Bauherrn auf ein mitwirkendes Verschulden des Architekten als Erfüllungsgehilfe des Bauherrn nicht berufen.

OLG Stuttgart – AZ: 10 U 127/13 vom 15. April 2014

80. Unterlassener Widerspruch

Abweichung vom LV nicht zugestimmt!

Bringt der Auftragnehmer eine ausgeschriebene Grundierung nicht auf, entspricht die Ausführung nicht der vereinbarten Beschaffenheit und ist mangelhaft.

Widerspricht der Bau leitende Architekt trotz vorheriger Beanstandung der weiteren Verwendung einer nicht mit den vertraglichen Vorgaben übereinstimmenden Ausführung nicht, liegt darin kein Verzicht auf die Aufbringung einer im Leistungsverzeichnisses vorgesehenen Grundierung.

OLG Köln – AZ: 11 U 99/10 vom 28. Mai 2014

81. Baugrube zu früh verfüllt

Deckungsschutz durch Haftpflichtversicherer!

Der Betriebshaftpflichtversicherer muss nach § 1 Nr. 1 AHB Deckungsschutz gewähren, wenn ein Bauunternehmer in versicherter Zeit eine Baugrube verfüllt, dies nach dem Vortrag des Auftraggebers zu einer Verformung der Wände des bereits errichteten Kellers geführt hat, Schadensersatzansprüche hieraus aber erst nach Ablauf der versicherten Zeit geltend gemacht werden.

Bei der Auslegung allgemeiner Versicherungsbedingungen kann eine nicht allgemein bekannte sprachgeschichtliche Herleitung eines Worts - hier des Worts "Ereignis" von "eräugen" - nicht berücksichtigt werden.

OLG Karlsruhe – AZ: 12 U 36/14 vom 17. Juni 2014

82. Altes Fachwerkhaus

Warm im Winter!

Verpflichtet sich der Verkäufer im notariellen Grundstückskaufvertrag - trotz eines gleichzeitigen Gewährleistungsausschlusses -, "diejenigen erheblichen versteckten Mängel zu offenbaren, die ihm bekannt sind oder bekannt sein müssten", dann haftet er für einen Mangel des Hauses bereits dann, wenn er den Mangel vor dem Verkauf infolge Fahrlässigkeit nicht bemerkt hat; ein arglistiges Verhalten ist nicht Voraussetzung für die Haftung des Verkäufers.

Bei einem gebrauchten Wohnhaus gehört zur "üblichen Beschaffenheit" im Sinne von § 434 Abs. 1 Nr. 2 BGB insbesondere eine ausreichende Beheizbarkeit. Das bedeutet, dass in zum Aufenthalt dienenden Räumen auch bei starker Kälte im Winter jedenfalls mindestens 20 Grad Celsius erzielt werden können, und dass dabei gleichzeitig - bei geschlossenen Fenstern - keine erheblichen Zugerscheinungen auftreten. Wenn die Parteien nichts anderes vereinbaren, gelten für ein altes Fachwerkhaus keine anderen Anforderungen.

OLG Karlsruhe – AZ: 9 U 184/10 vom 18. Juni 2014

83. Nachtragsangebot

Keine Übernahme der Planungsverantwortung!

Die Leistung des Auftragnehmers ist mangelhaft, wenn sie nicht dauerhaft funktionsfähig ist, weil infolge einer falschen Materialwahl beim Wechsel von den ursprünglich geplanten Rohren auf die dann eingebauten Rohre bereits nach wenigen Jahren ein Korrosionsschaden auftritt.

Der funktionale Mangelbegriff gilt auch dann, wenn der Auftragnehmer nicht mit Planungsleistungen beauftragt ist, sondern lediglich Bauleistungen auf der Grundlage eines vom Auftraggeber bzw. von dessen Planer erstellten detaillierten Leistungsverzeichnisses auszuführen hat.

Leitet der Auftragnehmer die an ihn herstellerseitig herangetragenen Bedenken unter Beifügung eines eigenen Nachtragsangebots an den Auftraggeber weiter, übernimmt er keine Planungsverantwortung, sondern erleichtert dadurch lediglich die Prüfung und Entscheidung des Auftraggebers.

Hat der Auftraggeber die angezeigten Bedenken geprüft und das ihm in diesem Zusammenhang vom Auftragnehmer unterbreitete Nebenangebot zur Ausführung freigegeben, ist der Auftragnehmer nicht dazu verpflichtet, gegen die Freigabe (erneut) Bedenken anzumelden.

OLG München – AZ: 9 U 4193/11 Bau vom 24. Juni 2014

84. Denkmalschutz verschwiegen

Makler muss Provision erstatten!

Ein Immobilienmakler muss seine Provision von knapp 20 000 Euro zurückzahlen, weil er einem Käufer wichtige Angaben zum Denkmalschutz verschwiegen hatte.

Der Kläger hatte den Makler vor dem Kauf eines Hauses im niedersächsischen Nordhorn gefragt, ob das Gebäude unter Denkmalschutz stehe. Das verneinte der Makler, verschwieg aber, dass die Denkmalschutzbehörde bereits angekündigt hatte, das Gebäude zu besichtigen. Nach dem Kauf wurde das Haus unter Denkmalschutz gestellt.

Nach dem BGH habe ein Makler seinen Provisionsanspruch dann verwirkt, wenn er durch eine vorsätzliche oder zumindest grob leichtfertige Verletzung wesentlicher Vertragspflichten den Interessen seines Auftraggebers in schwerwiegender Weise zuwiderhandelt und sich damit seines Lohnes als unwürdig erweist. Dazu gehöre auch, wenn der Makler in einem für den Auftraggeber wichtigen Punkt vorsätzlich oder grob leichtfertig falsche oder unvollständige Angaben mache.

OLG Oldenburg – AZ: 4 U 24/14 vom 10. Juli 2014

85. Wärmedämm-Verbundsystem

Bedarf besonderer Überwachung!

Bei der Objektüberwachung handelt es sich um eine besonders wichtige Aufgabe des Architekten. Demzufolge sind an den Architekten bei der Erfüllung dieses Leistungsbildes erhebliche Anforderungen zu stellen. Er hat darauf zu achten, dass die Ausführung des Objekts mit den jeweiligen Ausführungsplänen, Leistungsbeschreibungen sowie den anerkannten Regeln der Technik übereinstimmt.

Der Architekt muss sich durch Baustellenbesuche ein zuverlässiges Bild vom Baufortschritt machen und sich gegebenenfalls durch Stichproben vergewissern, ob die Umsetzung der planerischen Vorgaben den Anforderungen entspricht und ob seinen Weisungen Folge geleistet wird. Eine besonders gründliche Überwachung ist dort erforderlich, wo sich eine ordnungsgemäße Ausführung von Bauleistungen nachher wegen Weiterbaus durch Augenschein nicht mehr kontrollieren lässt oder wo sich Anhaltspunkte für Mängel ergeben.

Ein Wärmedämm-Verbundsystem ist ein technisch anspruchsvolles, kompliziertes und "sensibles" Gewerk. Der Architekt muss die Ausführung eines solchen Systems deshalb besonders intensiv überwachen bzw. überprüfen.

OLG Nürnberg – AZ: 6 U 1643/09 vom 20. Juni 2012

86. Treppenpodest mit Gefälleungenauigkeiten

Auch ohne DIN-Verstoß mangelhaft!

Weist die Podestfläche einer Treppe ein ungleiches und zu hohes Gefälle auf, ist die Leistung aufgrund der damit verbundenen Rutsch- und Stolpergefahren auch dann mangelhaft, wenn weder ein Verstoß gegen Unfallverhütungsvorschriften noch gegen die einschlägigen DIN-Normen vorliegt.

Soll der Auftragnehmer eine Stützmauer mit Garbionenwänden errichten und hierzu "Kies 63/x" verwenden, ist ein Anteil von ca. 5 Prozent "Unterkörnung" nicht vermeidbar und hinzunehmen. Etwas anderes gilt nur, wenn die Parteien die Befüllung der Drahtkörbe mit handverlesenen Steinen vereinbart haben.

OLG München – AZ: 27 U 219/10 vom 16. April 2013

87. Keine Bedenken gegen Abdichtungsplanung angemeldet:

Haftung des Auftragnehmers: 50 Prozent!!

Wann die einer Bedenkenanzeige denknotwendig vorausgehende Prüfungspflicht des Auftragnehmers im Einzelfall gegeben ist und wie weit sie reicht, lässt sich nicht abschließend in einer generellen Formel festhalten. Es kommt auf die Verhältnisse und Umstände des Einzelfalls an. Die Ausgestaltung der Hinweis- und Prüfungspflicht hängt weiter davon ab, welcher Pflichtenbereich des Auftragnehmers betroffen ist.

Es gehört zu den wesentlichen und zentralen Pflichten eines Architekten, in der mit der Grundlagenermittlung beginnenden Planungsphase die Eignung des Baugrunds für das Bauvorhaben zu prüfen oder prüfen zu lassen und den Bauherrn entsprechend zu beraten.

Ein im Bereich der Gebäudeabdichtung tätiger und über einschlägige Spezialkenntnisse verfügender (Fach-)Auftragnehmer muss die Planung der Abdichtung prüfen und den Auftraggeber darauf hinweisen, wenn sie nicht dazu geeignet ist, die Nutzung des Kellers als Büro zu ermöglichen. Verletzt der Auftragnehmer diese Verpflichtung, haftet er für 50 Prozent der Mängelbeseitigungskosten.

OLG Naumburg – AZ: 2 U 174/12 vom 8. Mai 2013

88. Andere als vereinbarte Abdichtungsbahn eingebaut:

Leistung mangelfrei ausgeführt!

Nicht jede Produktbeschreibung der bei der Erstellung eines Werks zu verwendenden Materialien ist als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen. Dies ist vielmehr danach zu entscheiden, ob sich feststellen lässt, dass der Besteller erkennbar großen Wert gerade auf die genaue Einhaltung der Leistungsbeschreibung legt.

Verwendet der Unternehmer bei der Ausführung von Abdichtungsarbeiten nicht das als Abdichtungsbahn vereinbarte, sondern ein anderes Produkt, begründet das jedenfalls dann keinen Mangel des Werks, wenn das verwendete mit dem vereinbarten Material technisch gleichwertig und im Einkaufspreis bis auf wenige Cent gleich teuer ist.

OLG Frankfurt – AZ: 15 U 251/11 vom 16. Mai 2013

89. Rohbau wird beheizt:

Vorkehrungen gegen Schimmel veranlassen!

Ein Architekt, dem die Bauüberwachung übertragen wurde, hat unter anderem die Pflicht, die verschiedenen Gewerke zu koordinieren und den Bauherrn vor Baumängeln und vor Schaden zu bewahren.

Hat ein Architekt Kenntnis davon, dass der Rohbau beheizt werden soll, obwohl die Öffnung von der Treppe zum Dachbereich noch nicht verschlossen ist, darf er sich nicht in den Weihnachtsurlaub verabschieden und den Bau "seinem Schicksal" überlassen, ohne Vorkehrungen gegen eine Schimmelbildung im Dach getroffen zu haben.

OLG München – AZ: 13 U 835/13 Bau vom 27. November 2013

90. Gewährleistungsfrist verlängert:

Keine Mängelbeseitigung bei funktionierender Leistung!

Wird die Abdichtung einer Kelleraußenwand abweichend von den Vorgaben des Leistungsverzeichnisses ausgeführt und einigen sich die Parteien deshalb darauf, dass die Gewährleistungsfrist von fünf auf zehn Jahre verlängert wird, steht dem Auftraggeber kein Anspruch auf Herstellung einer den anerkannten Regeln der Technik entsprechenden Abdichtung zu, wenn die eingebaute Abdichtung seit über zehn Jahren funktionstüchtig ist.

OLG Stuttgart - AZ: 10 U 113/13 vom 3. Januar .2014

91. Architekt muss "Umplanungen" prüfen

Anpassung an die Gesamtplanung!

Wurde ein Architekt mit sämtlichen Leistungsphasen der HOAI beauftragt und wird ein Teil der Leistung (hier: das oberste Parkdeck) von einem anderen Baubeteiligten "umgeplant", muss der Architekt den neuen Plan prüfen und für eine sach- und fachgerechte "Einpassung" an den Gesamtplan sorgen.

Der bauaufsichtsführende Architekt ist verpflichtet, insbesondere schadensträchtige Arbeiten genau zu überwachen, um rechtzeitig einen Mangel feststellen und beheben lassen zu können. Soll der bauausführende Auftragnehmer eine große Estrichdecke ohne Dehnungsfugen herstellen, muss der Architekt zumindest stichprobenartig prüfen, ob die vorgesehene Dicke nicht überschritten wird.

Die Planung des Architekten muss die ausführende Firma in die Lage versetzen, die Arbeiten sach- und fachgerecht auszuführen. Bei besonders "kritischen" Gewerke, wie etwa Abdichtungsarbeiten, gehören dazu Detailzeichnungen, die die genaue Art und Weise der Ausführung eindeutig beschreiben.

Der planende Architekt ist stets Erfüllungsgehilfe des Bauherrn gegenüber dem Auftragnehmer. Dieser kann dem Bauherren ein mitwirkendes Verschulden entgegenhalten, wenn die Planung fehlerhaft ist. Etwas anderes gilt aber, wenn Ursache des Baumangels neben der fehlerhaften Bauplanung auch der Umstand ist, dass der Auftragnehmer den Planungsfehler fahrlässig nicht erkannt hat oder zwar erkennt, aber keine Bedenken anmeldet oder Architekt und Auftragnehmer hinsichtlich der mangelbehafteten Leistung als Planer anzusehen sind.

OLG Celle - AZ: 5 U 40/13 vom 6. März 2014

92. Ausführung von Erdarbeiten:

Welche Prüfungspflichten hat der Tiefbauunternehmer?

Ein Tiefbauunternehmer muss sich vor Durchführung von Erdarbeiten an öffentlichen Straßenflächen nach der Existenz und dem Verlauf unterirdisch verlegter Versorgungsleitungen erkundigen.

Diese Sorgfaltspflichten treffen sowohl den Unternehmer, der die Tiefbauarbeiten ausführt, als auch denjenigen, der die Arbeiten durch Beauftragung eines (Nach-)Unternehmers veranlasst.

Überträgt der ausführende Unternehmer die Prüfungspflichten im Bauvertrag an seinen Auftraggeber, verbleiben ihm dennoch Auswahl-, Kontroll- und Überwachungspflichten, aufgrund derer er seinerseits kontrollieren muss, ob sein Auftraggeber sich hinreichende Gewissheit von der Lage eventueller Leitungen verschafft hat.

Auch der nicht unmittelbar auf der Baustelle tätigen Planer kann der deliktischen Haftung gegenüber dem Versorgungsunternehmen unterworfen sein, wenn er mit dem Aufsuchen problematischer, unterirdischer Leitungsverläufe beauftragt ist und dem Unternehmer, der ihn hiermit beauftragt hat, unzureichende und irreführende Angaben über im Boden verlegte Leitungen macht.

OLG Köln – AZ: 16 U 135/13 vom 7. Mai 2014

93. Keine Vergütung:

Ohne Abnahme!

Die vom Besteller erklärte Abnahme ist grundsätzlich Fälligkeitsvoraussetzung für den Vergütungsanspruch. Unter Abnahme ist die mit der körperlichen Entgegennahme des Werks verbundene Erklärung des Bestellers zu verstehen, dass er die Werkleistung als in der Hauptsache vertragsgemäß anerkennt.

Der Einzug des Bestellers in ein weitgehend fertig gestelltes Gebäude stellt jedenfalls dann keine konkludente/stillschweigende Abnahmeerklärung dar, wenn der Besteller zuvor Mängel gerügt hat.

Der Abnahme als Fälligkeitsvoraussetzung bedarf es nicht mehr, wenn der Erfüllungsanspruch des Bestellers untergegangen ist. In einem solchen Fall wandelt sich das Leistungs- in ein reines Abrechnungsverhältnis um.

Bringt der Unternehmer zum Ausdruck, dass er keine Mängelbeseitigungsarbeiten mehr ausführen wird, führt dies nicht zur Entbehrlichkeit der Abnahme als Fälligkeitsvoraussetzung. Durch die Weigerung des Unternehmers, Mängel zu beseitigen, wird ein Übergang in das Abrechnungsstadium nicht bewirkt und zwar auch dann nicht, wenn der Unternehmer die Mangelbeseitigung endgültig verweigert.

Verweigert der Besteller eine ordnungsgemäße Nacherfüllung durch den Werkunternehmer, führt dies dazu, dass sich der Besteller nicht (mehr) auf die fehlende Abnahme als Fälligkeitsvoraussetzung berufen kann. Scheitert die mangelfreie Herstellung des Werks allein daran, dass der Besteller das ordnungsgemäße Nacherfüllungsangebot des Unternehmers ausschlägt, kann der Unternehmer seine Vergütung nach Maßgabe des § 322 Abs. 2 BGB einklagen.

OLG Düsseldorf – AZ: 21 U 193/13 vom 22. Juli 2014

94. Maler wird verletzt:

Dachdecker haftet!

Nutzen Mitarbeiter unterschiedlicher Gewerke ein Baugerüst gleichzeitig (hier: Dachdecker und Maler), so stellt die ungesicherte Ablage eines Zinkblechs auf einer Regenrinne eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht dar.

Die Haftungsprivilegierung nach §§ 106 Abs. 3 Alt. 3 i.V.m. 105 SGB VII gilt nicht für das bloße Zusammentreffen mehrerer Unternehmen auf derselben Baustelle, sondern erst dann, wenn eine gewisse wechselseitige Verbindung zwischen den Tätigkeiten der Unternehmen die Bewertung als eine "gemeinsame" Betriebsstätte rechtfertigt.

OLG Naumburg – AZ: 2 U 9/14 vom 24. Juli 2014