Fast jeder Bauvertrag mangelhaft (16. Dezember 2012)

Fehler, die ins Geld gehen!

97 Prozent der Bauverträge mit privaten Bauherren haben Mängel, zu diesem erschreckenden Ergebnis kommt eine aktuelle Studie des Instituts Privater Bauherren, Berlin. Es sind also nicht nur die gern zitierten „Schwarzen Schafe“ der Branche, es scheint System zu haben. Private Häuslebauer werden von den Bauleuten absichtlich vertraglich übervorteilt, so dass diese nach leider immer noch allzu leichtgläubiger Unterzeichnung dieser mangelhaften Verträge später auch keine Chance vor Gericht haben, wenn das Bauvorhaben, wen wundert es, nicht ohne Mehrkosten fertig gestellt werden kann, oder sogar unvollendet bleibt. Angesichts dieser Situation muss man vor jedem Bauherrn den Hut ziehen, dass er sich das Abenteuer Hausbau überhaupt noch antut.

Der Verfasser postuliert zwar seit vielen Jahren, was nicht explizit vereinbart wurde, wird auch nicht gebaut oder wird erheblich teurer, trotzdem scheint es die meisten Bauherren nicht zu interessieren. Ganz nach dem Motto: Das wird mir schon nicht passieren! Da fast jeder Vertrag (97 Prozent), den Generalunternehmer oder Bauträger mit privaten Bauherren abschließen, Mängel aufweist, ist die Chance unter die 3 Prozent der halbwegs korrekten Verträge zu fallen, mehr als gering.

Verträge sichern keinen Bauerfolg!
Für die Studie wurden 117 Standardverträge unter die Lupe genommen, die in der Summe 91 Bauträger und Generalunternehmer im Zeitraum von 2003 bis 2012 vorgelegt haben. Der Schwerpunkt der Untersuchung galt dabei dem Vertragsabschluss, den Bauleistungen, der Bauzeit, dem Preis und der Zahlungsweise, den Sicherheiten sowie den Rechten des Bauherrn bei Mängeln und Sonstiges.

Vergebens suchten die Kontrolleure beispielsweise Begriffe wie den Erdaushub oder Hausanschlüsse, ohne die ein Haus gar nicht gebaut werden kann oder funktionsfähig ist. Leistungen, die für einen Hausbau unbedingt erforderlich sind, kosten so schnell einmal 50 000 Euro und mehr. BGB § 633 besagt, dass ein Werk frei von Sachmängeln sein muss, was in diesen Fällen nicht zutreffen wird.

Kein Autokäufer würde sich das bieten lassen!
Des Weiteren sorgen Änderungsvorbehalte in 74 Prozent der überprüften Kontrakte dafür, dass die beauftragten Unternehmen nach Vertragsabschluss einseitig Änderungen am Leistungsumfang vornehmen können. 67 Prozent dieser Klauseln eröffnen den Unternehmen unangemessen große Freiräume. Festpreise gelten bei 60 Prozent der Verträge nur für eine bestimmte Frist. 45 Prozent der Verträge mit Preisanpassungsklauseln enthalten nicht zulässige Vorbehalte zur Preisanpassung nach Ablauf der Festpreisbindung.

Die Bauzeit ist in der Hälfte der Verträge nur ungefähr in Wochen und Monaten nach Baubeginn angegeben. Konkrete Fertigstellungstermine, die eine Vertragsstrafe nach sich ziehen können, wenn sie vereinbart wurde, sind in nur 17 Prozent der Verträge zu finden. Nur ein gutes Viertel sah überhaupt eine Vertragsstrafe bei einer verspäteten Fertigstellung vor.

Die Mängelrechte für die Bauherren werden in 55 Prozent der Verträge ganz oder in Teilen ausgeschlossen bzw. eingeschränkt. Unzulässig verkürzt sind die Verjährungsfristen bei Mängeln in 13 Prozent der Verträge. Laut BGB gelten fünf Jahre auch bei einem VOB/B-Vertrag! Komplett und unberechtigterweise ausgeschlossen wird das Leistungsverweigerungsrecht, das dem Bauherrn im Falle vorhandener Mängel die Möglichkeit einräumt, einen Teil der Vergütung bis zur Beseitigung der Mängel einzubehalten.

Immer konkreten Termin vereinbaren!
Wer beispielsweise eine Eigentumswohnung durch einen Bauträger bauen lässt, ist kein Bauherr, sondern ein Käufer. Der Bauträger ist Eigentümer des Grundstücks und damit auch der Bauherr. Es ist daher ganz wichtig, dass alle gewünschten Einbauten und Leistungen vor Vertragsabschluss, und zwar bis ins Detail, zu klären sind und diese in der Bau- und Leistungsbeschreibung festgeschrieben werden.

Darüber hinaus sollte immer ein konkreter Einzugs- bzw. Fertigstellungstermin in den Vertrag aufgenommen werden. Nur so kann eine vertraglich vereinbarte Vertragsstrafe als hilfreiches Druckmittel eine Wirkung erzielen. Allerdings sind nur höchstens 5 Prozent der Kaufsumme durch die Baufirma zu zahlen, wenn die Wohnung oder das Haus nicht pünktlich fertig wird.

Auf genaue Leistungsbeschreibung bestehen!
„Detailliert wird die Leistung beschrieben in einem Leistungsverzeichnis, das nicht nur die allgemeine Bauaufgabe wiedergibt, sondern die Teilleistungen sowie das Material nach Art und Güte verbindlich festlegt. Ein derartiges Leistungsverzeichnis legt zum einen die geschuldete Bauleistung fest und ist zum anderen, jedenfalls beim Einheitspreisvertrag, Grundlage für die Berechnung der Gegenleistung, die geschuldete Vergütung. Aber auch beim Pauschalvertrag erschöpft sich die Bedeutung des Leistungsverzeichnisses nicht in der bloßen Kenntlichmachung der geschuldeten Leistung, sondern ist im Streitfall heranzuziehen, wenn der Unternehmer meint, zusätzliche Leistungen erbracht zu haben, die von der der Pauschalen nicht abgedeckt sind, oder wenn Streit besteht, ob die Bauleistung vertrags- und ordnungsgemäß erfüllt wurde.“ (Quelle: Richter am Oberlandesgericht Düsseldorf, Ulrich Drossart: Die Leistungsbeschreibung im Bauvertrag. 2008)

Förmliche Abnahme vereinbaren!
Den Begriff der förmlichen Abnahme kennt zwar nur die VOB/B, trotzdem sollte diese Form der Abnahme unbedingt vereinbart werden! In ihr prüfen beide Vertragspartner das Werk gemeinsam auf Mängel, um das Ergebnis in einem Abnahmeprotokoll festzuhalten. Beide Parteien können einen Sachverständigen hinzuziehen. Der Bauherr ist grundsätzlich berechtigt, die Abnahme zu verweigern, wenn das Werk mit wesentlichen Mängeln behaftet ist. Gemäß § 640 BGB kann die Abnahme nicht wegen unwesentlicher Mängel verweigert werden. Das bedeutet: Bis zum Zeitpunkt der Abnahme ist der Auftragnehmer bei berechtigten Beanstandungen automatisch verpflichtet, die Mängel zu beseitigen (nur bei VOB/B-Vertrag - siehe aktuelles OLG-Urteil Köln), außer, er kann beweisen, dass seine Leistung vertragsgerecht war. Ein mangelhafter Bauvertrag öffnet hierbei natürlich Türen und Tore!

Beachte: OLG Köln – AZ: 11 U 146/12 vom 12. November 2012
Im BGB-Bauvertrag hat der Besteller (Auftraggeber, Bauherr) grundsätzlich erst nach der Abnahme einen Anspruch auf Mängelbeseitigung.

Öffentliche Bauvorhaben: schlechte Vorbilder!
Da nahezu jedes Bauvorhaben später fertig und teurer wird als geplant, sollten private Bauherren alle Mittel und Wege finden, um einen wirklich wasserdichten Bauvertrag abzuschließen. Private Bauherren können nämlich nicht einfach mal so einen Nachtragshaushalt, wie es bei öffentlichen Bauvorhaben üblich ist, beantragen!

Die Hitparade der peinlichsten öffentlichen Bauvorhaben wird derzeit von der Elbphilharmonie, Hamburg, dem Hauptstadtflughafen BER und dem Bahnhofsumbau Stuttgart 21 angeführt. Wobei alle drei Bauvorhaben jede seriöse Finanzplanung hinter sich haben mit der Ungewissheit, keinen zuverlässigen Fertigstellungstermin zu kennen.

Die Elbphilharmonie wird wohl erst im Juni 2016 fertig gestellt werden. Die Kosten für den Bau sollen dann bei ca. 575 Mio. Euro liegen (neueste Zahl: 789 Mio. €; Stand: 23. April 2013), wobei einmal 77 Mio. Euro veranschlagt waren! Stuttgart 21 braucht soeben einmal 1,10 Mrd. Euro mehr. Großspurig will die Deutsche Bahn diese Mehrkosten selbst tragen. Ein 100-prozentiges, privatwirtschaftlich betriebenes Staatsunternehmen, das aus Steuergeldern finanziert wird, hat den Blick für die Realität scheinbar schon ganz verloren. Weitere Worte über das Desaster des Hauptstadtflughafens BER zu verlieren, wäre vergebliche Mühe, weil wohl keiner mehr weiß, wann dort jemals ein Flugzeug landen bzw. starten wird. Flughafenexperten gehen sogar davon aus, dass der BER bei der Eröffnung schon zu klein ist, so dass das Bautheater gleich weitergeht.

Beachte: Mangelhafte Bauverträge gefährden letztendlich auch jede seriöse Finanzplanung und das Finanzbudget der Bauherren, die im schlimmsten Fall in die Zwangsversteigerung und sogar Privatinsolvenz führen können. Viele Fallstricke entdecken aber nur Baurechtsexperten. Im Verhältnis zu den Baukosten sind die Prüfkosten für den Bauvertrag aber verschwindend gering. Dipl.-Ing. (FH) Uwe Morchutt (Quelle: IPB, Berlin)