Verkauf einer Eigentumswohnung nichtig: (2. November 2012)

Preis sittenwidrig!

Der Immobilienmarkt in Deutschland boomt, vor allem in Ballungsräumen, weil die Eurokrise viele Anleger  verunsichert. Selbst Immobilien, die den Namen kaum verdienen, werden an den Mann oder die Frau gebracht. Ein Blick in ein aktuelles Urteil zeigt, wie schnell man hinter das Licht geführt wird, denn nicht immer versprechen die Angebote das, was dem Käufer vorgegaukelt wird. Das Oberlandesgericht Berlin erklärte den nachfolgenden Deal für nichtig, da sittenwidrig. Beruhigend, eine Revision ließ das Kammergericht nicht zu.

KG Berlin – AZ: 11 U 18/11 vom 15. Juni 2012
Eine Klägerin gab am 19. Oktober 2006 ein an die Beklagte gerichtetes, notariell beurkundetes Angebot zum Abschluss eines Kaufvertrages für eine in Berlin-Friedrichshain befindliche Eigentumswohnung zum Kaufpreis von 76 200 Euro ab. Die Beklagte nahm das Kaufangebot unter dem 23. November 2006 an.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 10. September 2009 erklärte die Klägerin vorsorglich den Widerruf des Kaufvertrages; zugleich forderte sie die Beklagte unter Fristsetzung bis zum 21. September 2009 auf, in die Rückabwicklung des Kaufvertrages einzuwilligen und den bezahlten Kaufpreis Zug um Zug gegen Rückgabe der streitgegenständlichen Eigentumswohnung zurückzuzahlen. Gleichzeitig bot sie ausdrücklich die Rückübertragung der Eigentumswohnung an und erklärte vorsorglich die Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung.

Die Klägerin trägt zur Begründung der Klageforderung im Wesentlichen vor, der vereinbarte Kaufpreis für die Wohnung sei überhöht und sittenwidrig. Im Kaufvertrag sei eine Wohnfläche von 40,23 m² angegeben, tatsächlich betrage sie lediglich 31,92 m². Bei der Berechnung der Wohnfläche habe die Beklagte zu Unrecht eine zwar geplante, aber bislang nicht errichtete Terrasse mit einer Fläche von 12,82 m² berücksichtigt. Ein Wertgutachten ergab, dass der Verkehrswert der Wohnung beim Kauf lediglich bei 29 000 Euro lag.

Der Klägerin steht gegen die Beklagte aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB ein Anspruch auf Rückgewähr des Kaufpreises in Höhe von 63 726,75 Euro Zug um Zug gegen Rückübereignung der streitgegenständlichen Wohnung zu. Die Beklagte hat den Kaufpreis ohne Rechtsgrund erlangt, denn zwischen den Parteien ist kein wirksamer Kaufvertrag über gelegene Eigentumswohnung zustande gekommen. Der zwischen den Parteien geschlossene Vertrag ist nach § 138 Abs. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) sittenwidrig und deshalb nichtig.

Die Beklagte ist der Klägerin gegenüber nach diesen Grundsätzen zum Schadensersatz verpflichtet, da sie bei Abschluss des Kaufvertrages den zwischen den Parteien vereinbarten Kaufpreis vorgegeben hat. Dabei deuten folgende Umstände darauf hin, dass die Beklagte bei Beachtung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt die sittenwidrige Überhöhung des Kaufpreises ohne weiteres hätte erkennen können. Zum einen war ihr bekannt, dass die der Eigentumswohnung vorgelagerte Terrasse noch nicht errichtet war. Die tatsächlich nicht vorhandene Wohnfläche hätte sie daher bei der Ermittlung des Kaufpreises nicht berücksichtigen dürfen.

Ferner kannte sie den baulichen Zustand des Gebäudes und wusste, dass Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen in erheblichem Umfang erforderlich waren. Bei sorgfältiger Bewertung des Wertberichts wäre für sie daher ohne weiteres erkennbar gewesen, dass der Kaufpreis deutlich überhöht ist. Die Beklagte hat somit zumindest fahrlässig die ihr aus §§ 311 Abs. 1 Nr. 1, 241 Abs. 2 BGB obliegende Verpflichtung missachtet, bei Abschluss des Vertrages mit der Klägerin Rücksicht auf deren Interessen, Rechte und Rechtsgüter zu nehmen. Sie ist der Klägerin daher zum Ersatz des negativen Interesses verpflichtet.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) kann eine Partei wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen schadensersatzpflichtig sein, wenn ein geschlossener Vertrag nichtig ist und sie den Grund der Unwirksamkeit zu vertreten hat (BGH vom 2. April 2009 – AZ: V ZR 177/08). Dies gilt auch bei der schuldhaften Verwendung eines nach § 138 Abs. 1 BGB wegen Benachteiligung der anderen Partei sittenwidrigen Vertrages. Voraussetzung ist, dass die Sittenwidrigkeit für die Partei erkennbar gewesen wäre und sie den ihr obliegenden Verpflichtungen insoweit zumindest fahrlässig nicht nachgekommen ist. (Quelle: KG Berlin)

OLG Celle – AZ: 13 U 135/11 vom 30. August 2012
Der Verbraucher trägt sowohl die Beweislast dafür, dass die fragliche AGB - Klausel für eine Vielzahl von Fällen vorformuliert worden ist, als auch dass es sich um eine von seinem Vertragspartner vorformulierte Klausel handelt, sowie auch, dass er auf Grund der Vorformulierung auf ihren Inhalt keinen Einfluss nehmen konnte.

Bei der Beurteilung, ob es sich um ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung im Rahmen eines Immobilienkaufvertrages handelt, steht bei der Ermittlung des tatsächlichen Wertes von Wohnungseigentum die Vergleichswertmethode im Vordergrund, wenn sich eine aussagekräftige Menge von Vergleichspreisen verlässlich ermitteln lässt.

Für die Sittenwidrigkeit eines Rechtsgeschäfts ist neben dem besonders groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung auch die verwerfliche Gesinnung des Handelnden (hier der Verkäufer) erforderlich.

Was sagt das BGB dazu?
§ 138 BGB - Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher
(1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig.
(2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen.

Beachte: Übersteigt der Kaufpreis einer Wohnung ihren Verkehrswert um mehr als 100 Prozent, ist der Kaufvertrag sittenwidrig und daher nichtig. umo