Studie zur energetischen Gebäudemodernisierung: (12. Juni 2012)

Lohnt sich nur in den seltensten Fällen!

Eine weitere Studie zur energetischen Gebäudesanierung wurde vor wenigen Tagen der Öffentlichkeit vorgestellt. Die neue Studie: „Energetische Modernisierung des Gebäudebestandes: Herausforderungen für private Eigentümer“ des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln, die Haus & Grund Deutschland in Auftrag gegeben hat, lässt sich kurz zusammenfassen: Die energetische Modernisierung eines Wohngebäudes lohnt sich für den Eigentümer nur in den seltensten Fällen!

Fazit des Auftraggebers der Studie: Wenn der Gesetzgeber seine Klimaziele erreichen will, müssen Bund und Länder die gesetzlichen Rahmenbedingungen einschneidend verändern. Nur dann wird sich auch die Sanierungsgeschwindigkeit erhöhen.

Der Studie zufolge müssten folgende Voraussetzungen erfüllt sein, damit sich Investitionen in die energetische Modernisierung von Wohngebäuden auch wirklich lohnen:
(Institut der deutschen Wirtschaft Köln - Energetische Modernisierung. Gutachten vom 24. Mai 2012, Seite 49 von 52)
1. Die energetische Modernisierung des Wohnungsbestandes stellt eine der wichtigsten Zukunftsaufgaben für die deutschen Immobilienmärkte dar. Dabei ist klar, dass der erhebliche Investitionsbedarf nicht alleine von den (privaten) Eigentümern getragen werden kann. Auch die Mieter müssen sich am energetischen Umbau des Gebäudebestandes beteiligen. In Anbetracht der erheblichen Anstrengungen ist der Bund gefordert, sich für einen fairen Interessensausgleich zwischen Vermieten und Mietern einzusetzen und durch die Schaffung eines klaren Rechtsrahmens soziale Konflikte zu vermeiden.

2. Das aktuell zu beobachtende Sanierungstempo ist zu niedrig, um die Klimaschutzziele der Bundesregierung für den Gebäudebestand zu erreichen (bis 2020: Minus 20 Prozent Wärmebedarf; bis 2050: Minus 80 Prozent Primärenergiebedarf). Hierfür ist eine schnelle Verdoppelung der Sanierungsquote erforderlich. Bleibt die Quote auf jetzigem Niveau, ist jedoch zu berücksichtigen, dass sich der energetische Gebäudebestand zwar langsamer aber doch erheblich verbessern wird. Bei gleicher Sanierungsrate und einer in den nächsten Jahren verbesserten Sanierungseffizienz verringert sich der Endenergiebedarf bis zum Jahr 2020 um 11 Prozent und bis zum Jahr 2050 um 57 Prozent im Vergleich zum Jahr 2008.

3. Die Vollkosten einer energetischen Modernisierung variieren sehr stark, übersteigen aber in allen betrachteten Studien die eingesparten Energiekosten. Die Wirtschaftlichkeitslücke ist darüber hinaus so groß, dass sie nicht durch Förderprogramme geschlossen werden kann. Energetische Modernisierungen außerhalb des Sanierungszyklus sind demnach bei den aktuellen Energiepreisen aus privater Investorensicht nicht wirtschaftlich.

4. Die energiebedingten Mehrkosten liegen in der Regel rund um die Hälfte unter den Vollkosten. Dies führt dazu, dass bei einem Drittel der betrachteten Modellrechnungen die Wirtschaftlichkeit der energetischen Modernisierung erreicht wird. Durch die Nutzung von Förderprogrammen steigt der Anteil der wirtschaftlichen Projekte auf gut zwei Drittel. Es kann daher davon ausgegangen werden, dass sich energetische Modernisierungen innerhalb des Sanierungszyklus in der Regel in einem angemessenen Zeitraum amortisieren lassen. Dies gilt jedoch nur, wenn zumindest ein Teil der folgenden Punkte zutreffen:
(1) Das Gebäude muss sich vor der Modernisierung in einem relativ schlechten energetischen Zustand befinden.
(2) Die Vermieter müssen an den Einsparungen zu großen Teilen partizipieren, was in der Regel nur gelingen dürfte, wenn sich die Miete vor der Modernisierung deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete befindet.
(3) Die Modernisierungsmaßnahmen sind zuschussfähig und die Zuschüsse der KfW können von den Eigentümern in Anspruch genommen werden.
(Institut der deutschen Wirtschaft Köln - Energetische Modernisierung. Gutachten vom 24. Mai 2012, Seite 50 von 52)

5. Die Energieeinsparpotenziale werden in vielen gängigen Studien tendenziell sehr hoch angesetzt. Für energetische Modernisierungen auf den Neubaustandard (KfW 100) gehen viele Untersuchungen von Einsparungen in Höhe von 150 bis 200 kWh/m²a aus (entspricht Einsparungen bis zu 70 Prozent). Diese Potenziale dürften jedoch nur für einen kleinen Teil der Gebäude gelten, die vor der ersten Wärmeschutzverordnung von 1978 errichtet worden sind.

6. Aktuell werden jährlich rund 3 Prozent des gesamten Gebäudebestandes saniert, davon rund ein Drittel energetisch. Darüber hinaus sind Teilsanierungen auf dem Markt vorherrschend. Auch wenn energetische Vollsanierungen die theoretisch beste Strategie auf dem Weg zu einem energieeffizienten Gebäudebestand darstellen, sollten auch Einzelmaßnahmen förderfähig bleiben, die energetisch und qualitativ hochwertig durchgeführt werden. Die Strategie zur Erhöhung des Anteils von Vollsanierungen an den Gesamtsanierungen ist also richtig, jedoch sollte nicht außer Acht gelassen werden, dass durch die Aneinanderreihung mehrerer Teilsanierungen sich auch einen hoher Effizienzhausstandard erreichen lässt.

7. Unter den jetzigen Rahmenbedingungen ist es für die privaten Eigentümer nicht möglich, die Anzahl und die Tiefe der durchgeführten Modernisierung auf das erforderliche Zwei-Prozent-Niveau zu heben. Um privaten Eigentümern und Bauherren eine langfristige Planung zu ermöglichen, muss von Seiten der Politik ein detaillierter Sanierungsfahrplan ausgearbeitet werden, der mit einem stetigen Förderangebot ausgestattet ist, ausreichend Anreize zu Verbesserung der Energieeffizienz im Gebäudesektor und verlässliche Rahmenbedingungen schafft.

8. Die Sanierungsaktivitäten sind im selbstgenutzten Bestand im Vergleich zum vermieteten Bestand höher. Dies deutet auf Hemmnisse bei energetischen Modernisierungen im Mietwohnungsbestand hin, dessen Rahmenbedingungen maßgeblich durch das Mietrecht bestimmt werden. Zur Gestaltung investitionsfreundlicherer Rahmenbedingungen sollten daher die wesentlichen Punkte der derzeit geplanten Mietrechtsnovelle zügig umgesetzt werden. umo

Quelle: - Studie: „Energetische Modernisierung des Gebäudebestandes: Herausforderungen für private Eigentümer“ - Instituts der deutschen Wirtschaft Köln, 24. Mai 2012
- Auftraggeber: Haus & Grund Deutschland