Bauherren: Erschließungskosten (21. April 2011)

Jetzt Geld zurück fordern!

Ein Haus ist in der Regel mit teuren Anschluss- und Erschließungskosten des Grundstücks seitens der Stadt/Kommune verbunden. Ein Grundsatzurteil des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG), Leipzig, welches jetzt veröffentlicht wurde, macht nun vielen Bauherren und Hausbesitzern Hoffnung, größere Summen zu unrecht bezahlter Erschließungskosten von der Kommune zurückzufordern.

Es gibt durchaus Städte in Deutschland, die mit einem einfältigen Trick alle Kosten für die Kanalisation und die Straße zu 100 Prozent auf die Anwohner abwälzten. Nicht selten kommen noch Kosten für den Kinderspielplatz und die Grünanlagen hinzu. Das Baugesetzbuch (BauGB) des Bundes, das auch Grundlage für die Landesgesetze ist, besagt u.a.: Städte und Gemeinden dürfen nur einen Teil der Erschließungskosten auf die Anwohner umlegen, in der Regel sind das 90 Prozent, aber nur für den Bau der Straße. Spielplätze oder Grünanlagen müssen Kommunen aus eigener Tasche bezahlen!

So manche Stadt wollte besonders clever sein und beim Bau ihrer Neubaugebiete die Gesetze einfach umgehen. Hierzu nutzte die Gemeinde die eigens ins Leben gerufene städtische Tochtergesellschaft Wohnbau als eingetragene GmbH, um quasi als Privatfirma Verträge mit den Bauherren abzuschließen und somit die kompletten Erschließungskosten abzuwälzen, natürlich auch die für den Kinderspielplatz. Verärgerter Anwohner ließen sich das nicht bieten, und zogen bis vor das Bundesverwaltungsgericht: Jetzt liegt das Urteil vor: Die Verträge wurden für nichtig erklärt, da die Stadt die gesetzlichen Regelungen mit dem Vertragsmodell umgehen wollte.

Rechtsexperten gehen davon aus, dass viele Hauseigentümer in Deutschland Geld zurückfordern können. Die Höhe variiert indes je nach Einzelfall und örtlichen Begebenheiten. Was den Zeitraum betrifft, sollte man sich eine Dauer von zehn Jahren setzen. Alles, was länger als zehn Jahre her ist, kann nicht mehr zurückgefordert werden. Jedem Betroffenen bleiben dann rund drei Jahre, um die eigenen Ansprüche geltend zu machen. Das ist in der Regel dann der Fall, wenn die Erschließungskosten nicht klassisch per Gebührenbescheid erhoben wurden, sondern extra per Vertrag zwischen Stadt oder städtischer Gesellschaft mit dem Bauherrn vereinbart wurden.

Wer denkt, dass er zuviel bezahlt hat, sollte sich mit seiner Gemeinde oder Stadt in Verbindung setzen. Eine Bitte um Klärung der Angelegenheit sollte daraufhin nachdrücklich formuliert und Ansprüche angemeldet werden, um eine etwaige Verjährung zu hemmen.

Urteilsspruch des BVerwG
Die Regelung über den Erschließungsvertrag in § 124 BauGB ist gegenüber derjenigen über die Zulässigkeit und den Gegenstand städtebaulicher Verträge in § 11 BauGB die speziellere Norm. Eine von der Gemeinde (ganz oder mehrheitlich) beherrschte so genannte Eigengesellschaft ist kein Dritter im Sinne von § 124 Abs. 1 BauGB, auf den die Gemeinde die Erschließung durch Vertrag übertragen kann. Eine Übertragung im Sinne von § 124 Abs. 1 BauGB liegt nicht vor, wenn sich die Gemeinde in dem Erschließungsvertrag umfangreiche Befugnisse vorbehält, die praktisch auf ein unbeschränktes Recht zur Selbstvornahme hinauslaufen.

Bundesverwaltungsgericht - AZ: BVerwG 9 C 8.09 - Erschließungs-, Erschließungsbeitrags- und Straßenbaubeitragsrecht - vom 1. Dezember 2010 (veröffentlicht am 13. April 2011)

Bauwissen-online hatte bereits am 14. Dezember 2010 auf das drängende Urteil hingewiesen: Erschließungskosten: Geld zurück?