Latente Steuererhöhung! (1. Januar 2017)

1. Welche Vorgänge unterliegen der Grunderwerbsteuer?
Gemäß § 1 GrEStG unterliegen der Grunderwerbsteuer u.a. folgende Rechtsgeschäfte, soweit sie sich auf inländische Grundstücke beziehen:
- Kaufverträge,
- Grundstückstauschverträge,
- Schenkungen, Überlassungen,
- das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren,
- sonstige Rechtsvorgänge die einen Anspruch auf Übertragung eines inländischen Grundstücks begründen sowie
- Grundstücksteilungen.

2. Was sind Grundstücke im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes?
Der Grundstücksbegriff richtet sich im Wesentlichen nach dem bürgerlichen Gesetzbuch (§ 2 GrEStG). Darunter fallen
- der Grund und Boden,
- das Bruchteilseigentum an Grundstücken,
- das Miteigentum an Grundstücken (WEG) sowie
- grundeigentumsähnliche Rechte, z.B. Erbbaurechte.

Zum Grundstück werden seine sämtlichen Bestandteile, insbesondere die aufstehenden Gebäude (sowie deren Bestandteile) gerechnet. Entscheidend ist weiter, in welchem (ggf. künftigen) Zustand das Grundstück zum Gegenstand eines Erwerbs gemacht wird. So unterliegt z.B. auch der Erwerb einer noch nicht fertig gestellten Eigentumswohnung der Grunderwerbsteuer.

Eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer findet bei Verkäufen zwischen Verwandten in gerader Linie, also etwa zwischen Eltern und Kindern sowie bei Ehegatten statt. Geschwister profitieren indes nicht von der Grunderwerbsteuerbefreiung.

Eine Eintragung in das Grundbuch erfolgt in der Regel erst, wenn die Grundsteuer entrichtet wurde.

Der Kaufpreis eines Grundstücks unterliegt der Grunderwerbsteuer. Dies gilt auch dann, wenn Erschließungskosten und Beiträge für Naturschutzausgleichsmaßnahmen im Kaufpreis enthalten sind.
BFH - AZ: II R 20/08 vom 23. September 2009

Bei einer wirtschaftlichen, rechtlichen oder tatsächlichen Verbindung zwischen dem Grundstücksverkäufer und der Firma, die ein Gebäude auf das erworbene Grundstück errichtet, fällt für den Grund und Boden sowie für das Gebäude Grunderwerbsteuer an. Kommt es dabei zur Erhebung von Grundsteuer auf ein bereits mit Umsatzsteuer belastetes Gebäude, so ist dies rechtens.
Europäischer Gerichtshof - AZ: C-156/08 vom 27. November 2008

Die Bemessung der Grunderwerbsteuer nach Grundbesitzwerten ist laut BFH verfassungswidrig. Nach Auffassung des BFH (Bundesfinanzhof) ist die weitere Anwendung der §§ 138 ff. BewG für die Grunderwerbsteuer verfassungswidrig, weil sie aufgrund des einheitlichen Steuersatzes der Grunderwerbsteuer zu willkürlichen und zufälligen Besteuerungsergebnissen führten und daher mit dem Gleichheitssatz unvereinbar seien.
BFH - AZ: II R 23/10 vom 2. März 2011 (veröffentlicht am 20. April 2011)

Nach einem Urteil des BFH darf das zuständige Finanzamt rückwirkend Grunderwerbsteuer erheben, wenn eine Grundstück besitzende Personengesellschaft innerhalb von fünf Jahren nach dem Grundstücksübergang in eine Kapitalgesellschaft umgewandelt wird. Begründung: Den Gesellschaftern einer Kapitalgesellschaft stehe keine „dingliche (konkrete) Mitberechtigung am Gesellschaftsvermögen“ und damit auch nicht an deren Grundstücken zu. Die bloße mittelbare Teilhabe der Gesellschafter der Kapitalgesellschaft an Wertveränderungen der Gesellschaftsgrundstücke über ihre allgemeine Beteiligung an den Erträgen der Gesellschaft reiche Dazu nicht aus. Kapitalgesellschaften sind dementsprechend in den Steuervergünstigungen nach §§ 5 f. GrEStG nicht berücksichtigt.
BFH - AZ: II R 17/12 vom 25. September 2013

   
   

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Beispiel – Grundstück in Mainz - Rheinland-Pfalz:
- Grundstücksgröße – 600 m²
- Grundstückskosten/m² – 450,00 €/m² (häufigster Wert 2013 – Neubaumarkt) (Quelle: LBS):

Annahme 1:
Kauf: unbebautes Grundstück von Privat

Grundstückskosten 450,00 €/m² x 600 m²                             = 270 000,00 €
Grunderwerbsteuer 270 000,00 € x 5,00 % (Rheinland-Pfalz)   = 13 500,00 €.

Annahme 2:
Kauf: unbebautes Grundstück vom Bauträger, der später ein Massivhaus darauf errichten soll

Grundstückskosten 450,00 €/m² x 600 m²                              = 270 000,00 €
Hauskosten                                                                         = 300 000,00 €
Gesamtkosten 270 000,00 € + 300 000,00 €                          = 570 000,00 €
Grunderwerbsteuer 570 000,00 € x 5,00 % (Rheinland-Pfalz)   =   28 500,00 €.

Annahme 3:
Kauf: bebautes Grundstück, Reihenhaus, 240 m² Grundstücksfläche, 160 m² Wohnfläche

Grundstückskosten 450,00 €/m² x 600 m²                           = 270 000,00 €
Grunderwerbsteuer 270 000,00 € x 5,00 % (Rheinland-Pfalz) =   13 500,00 €.

Wann ist die Grunderwerbsteuer zu zahlen?
Die Grunderwerbsteuer wird vom Finanzamt in Rechnung gestellt, sobald der Kaufvertrag in Gegenwart eines Notars geschlossen wurde. Dabei ist es für den Steuerbescheid uninteressant, ob der Kaufpreis bereits geflossen ist oder nicht. In der Regel bleibt ab Zugang des Steuerbescheids eine Frist von einem Monat, um die Steuerschuld zu begleichen.

Beachte: Die Grunderwerbsteuer zählt in Deutschland zu den Verkehrssteuern, aufgrund dessen ist eine Stundung der Steuerschuld generell ausgeschlossen.

Welche Ausnahmen gibt es?
- Freigrenze von 2 500 Euro,
- Erwerb von Verwandten 1. Grades (Eltern, Großeltern und Kinder),
- Erwerb von Ehegatten oder Lebenspartnern.

Beachte: Die Freigrenze wird gern mit einem Freibetrag verwechselt. Als Grenze besagt sie, dass alle Immobilienkäufe, die mehr als 2 500 Euro kosten, in voller Höhe grunderwerbsteuerpflichtig sind.

Weitere Kaufnebenkosten
Bei dem Erwerb einer Immobilie fallen neben der Grunderwerbsteuer obendrein die Notarkosten und Gebühren für das Grundbuchamt für den Eigentümerwechsel und die Bestellung einer Grundschuld sowie eine eventuelle Maklerprovision an. Je nach Kaufsumme der Immobilie kommen da schnell ein paar Tausend Euro zusammen!

   

Notare können frei ausgewählt werden. Örtliche Zuständigkeiten gibt es nicht. Der Notar ist nach § 17 Abs. 1 Satz 1 Bundesnotarordnung (BNotO - von 1937) verpflichtet, für seine Tätigkeit die gesetzlich vorgeschriebenen Gebühren zu erheben - nicht mehr und nicht weniger. (Quelle: Bundesfinanzministerium, BNotO, eigene Recherche,) umo