Grundstücksbesitzer: Vorsicht: Überbau! (22. Juli 2011, 1. Januar 2013)

Dieser Tage erreichte mich eine Anfrage eines besorgten Haus- und Grundstücksbesitzers: der Grund: Er hatte sein Gebäude energetisch saniert, sprich eine Wärmedämmung an den Außenwänden anbringen lassen. Jetzt steht er im Konflikt mit der Grundstücksgrenze. Die Wärmedämmung ragt über die Grenze hinaus, es ist ein so genannter Überbau entstanden! Ein durchaus ernst zu nehmendes Problem, das viele Hausbesitzer betrifft oder in Zukunft betreffen wird, wollen sie ihr Haus energetisch auf Vordermann bringen.

Recht ist: Eine Grenzüberschreitung ist prinzipiell nicht zulässig!

Die stets zu beachtenden Abstandsflächen zum Nachbargrundstück haben vor allem eine Nachbar schützende Wirkung. Sie sollen eine ausreichende Belichtung und Belüftung der Räumlichkeiten gewährleisten und dazu beitragen, den sozialen Frieden zwischen den Nachbarn zu bewahren.

Der § 912 BGB - Überbau; Duldungspflicht - besagt hierzu wörtlich: Hat der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, so hat der Nachbar den Überbau zu dulden, es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat.

Der Nachbar ist durch eine Geldrente zu entschädigen. Für die Höhe der Rente ist die Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend. Hierzu § 913 BGB - Zahlung der Überbaurente - Die Rente für den Überbau ist dem jeweiligen Eigentümer des Nachbargrundstücks von dem jeweiligen Eigentümer des anderen Grundstücks zu entrichten. Die Rente ist jährlich im Voraus zu entrichten.

Wer einen Überbau befürchtet, sollte sich rasch Klarheit über den Umfang der unrechtmäßigen Überschreitung der Grenze verschaffen. Der öffentlich bestellte Vermessungsingenieur untersucht beispielsweise im Rahmen einer Grenzanzeige die Grundstücksgrenze und die an der Grenze errichteten Gebäude.

Ob und in welchen Umfang ein Überbau nach § 912 BGB vorliegt, kann letztendlich nur das zuständige Amtsgericht feststellen. Das Gericht legt auch die Höhe der zu zahlenden Rente fest. Der Rentenberechtigte, sprich der Eigentümer des in Anspruch genommenen Grundstücks, kann zudem verlangen, dass ihm der überbaute Grundstücksteil abgekauft wird.

Bau auf Grundstücksgrenze - Schadensersatzpflicht
Der BGH - AZ: V ZR 360/02  - urteilte u.a. in seinem Urteil vom: 19. September 2003: Bösgläubig handelt, wer im Bereich der Grundstücksgrenze baut und sich nicht, ggf. durch Hinzuziehung eines Vermessungsingenieurs, darüber vergewissert, ob der für die Bebauung vorgesehene Grund auch ihm gehört und er die Grenzen seines Grundstücks nicht überschreitet.

Wärmedämmung darf nicht auf Nachbars Grundstück ragen!
Am 9.Dezember 2009 hat das Oberlandesgericht Karlsruhe einen konkreten Fall entschieden: Der Nachbar muss eine auf sein Grundstück ragende Dämmung nicht akzeptieren (OLG Karlsruhe - 6 U 121/09).

Tipp: Energiebewusste Hausbesitzer sollten daher stets im Vorfeld einer geplanten Baumaßnahme versuchen, sich mit ihren Nachbarn gütig zu einigen. Die vertragliche Vereinbarung sollte dabei immer schriftlich formuliert und auch ins Grundbuch eingetragen werden, damit sich auch spätere Grundstückseigentümer noch daran halten müssen. Ist der soziale Frieden zum Nachbarn nämlich erst einmal gestört, droht ein jahrelanger Rechtsstreit, wie er die deutschen Gerichte bekanntlich im Übermaß beschäftigt.

Beachte: Rechtswidriger Überbau: Der überbaute Nachbar widerspricht sofort oder der überbauende Nachbar handelt vorsätzlich oder grob fahrlässig. In diesem Falle ist sogar ein Abriss gemäß § 1004 BGB möglich.

Beachte: Das Problem der grenzüberschreitenden Wärmedämmung ist indessen rechtlich noch nicht grundlegend geregelt. Einige Länder (Bauen ist bekanntlich Ländersache!) arbeiten an einer Gesetzesregelung oder haben sie schon erlassen. Jeder potentielle Sanierer sollte sich im Vorhinein nach den entsprechenden Regelungen an seinem Wohnort (beim zuständigen Bauamt) erkundigen. Einige Landesbauordnungen sehen sogar die Möglichkeit vor, dass im Zusammenhang mit Wärmedämmungsmaßnahmen eine Unterschreitung des Mindestabstandes baurechtlich genehmigt werden kann.

Bedenken Sie immer: Die Grundstücksgrenze ist ein sensibler Bereich unter Nachbarn. Daher ist der Raum vor den Außenwänden von Gebäuden – früher auch Bauwich genannt – mit wenigen Ausnahmen von Bebauung freizuhalten. Als Bauwich wird in Deutschland der Abstand zur Grundstücksgrenze des Nachbarn oder nach vorn zur Straße (öffentliches Gelände) bezeichnet, den die Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes vorschreibt. Er dient vor allem dem Brandschutz und der Abwehr sonstiger Gefahren. Der Bauwich beträgt in der Regel 3 bis 5 Meter.

Zusätzlich sind immer auch die Grenzabstandsregeln der Bauordnung einzuhalten. Wenn die notwendigen Abstände des Gebäudes zur Grenze  nicht eingehalten werden können, gibt es die Möglichkeit, beim Bauordnungsamt eine Ausnahmegenehmigung zu beantragen. Es ist stets zu empfehlen, vor Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems auf der Fassade, die Einhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Grenzabstände zu überprüfen.

Beachte: Der individuelle Eigentumsschutz des Nachbarn wird schon allein durch Artikel 14 des Grundgesetzes gesichert!

Den Artikel finden Sie auch unter: www.bauherrenhilfe.org

Zwei aktuelle BGH-Urteile zum Überbau

Wann ist ein Überbau zu dulden und wie berechnet sich die Überbaurente?

Maßgebend für die Berechnung einer Überbaurente nach § 912 Abs. 2 BGB für einen vor dem 3. Oktober 1990 im Beitrittsgebiet erfolgten Überbau ist der Bodenwert eines im gleichen Zustand und in vergleichbarer Lage gelegenen Grundstücks in den alten Ländern in dem Zeitpunkt der Grenzüberschreitung.

Die Klägerin ist seit 2004 Eigentümerin eines Grundstücks in W. (Sachsen). Die Beklagten sind Eigentümer eines benachbarten Grundstücks, auf dem sie 1976 ein Gebäude (Garage mit Aufenthaltsraum) errichteten, das an der Straßenseite 0,50 m und an der gegenüberliegenden Seite 1,63 m auf das Grundstück der Klägerin überbaut worden ist. Die überbaute Fläche beträgt insgesamt 10,11 m².

Die Klägerin hat mit der Klage von den Beklagten die Beseitigung des Überbaus und die Herausgabe der überbauten Fläche, hilfsweise die Zahlung einer Überbaurente von 1 920 € für die Jahre 2006 bis 2009 verlangt.

Die Beklagten haben sich unter anderem auf Verjährung berufen. Im Wege der Widerklage haben sie verlangt, dass die Klägerin ihnen zur Behebung von Schäden an der Garagenwand das Betreten ihres Grundstücks gestatte.

Ein Beseitigungsanspruch nach § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB besteht auf Grund der Verjährung nicht (mehr).

Begründung des BGH
Die Abwehransprüche nach § 1004 Abs. 1 BGB verjähren nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch grundsätzlich in der regelmäßigen Verjährungsfrist nach § 195 BGB von drei Jahren. Die 30jährige Frist in § 197 Abs. 1 Nr. 1 BGB gilt nur für die Ansprüche auf Herausgabe aus Eigentum (§ 985 BGB) und anderen dinglichen Rechten, jedoch nicht für die Abwehransprüche nach § 1004 BGB.

Der Verjährung unterliegt auch der Anspruch des im Grundbuch eingetragenen Eigentümers auf Abwehr von Störungen in der Ausübung seiner Befugnisse. Die Vorschrift des § 902 Abs. 1 Satz 1 BGB, nach der Ansprüche aus eingetragenen Rechten nicht verjähren, ist auf den geltend gemachten Anspruch nicht anzuwenden.

Dem Eigentümer verbleiben auch nach der Verjährung des Beseitigungsanspruchs der nicht der Verjährung unterliegende Anspruch auf Herausgabe nach § 985 BGB und die Ansprüche auf die durch den Nachbarn auf Grund des Überbaus gezogenen Nutzungen nach §§ 987, 988 BGB. Er hat lediglich die Ausübung des Wegnahmerechts des Nachbarn nach §§ 997, 258 BGB zu dulden.

Der Anspruch des Eigentümers nach § 985 BGB auf Herausgabe des unrechtmäßig und unentschuldigt überbauten Teils seines Grundstücks hängt nicht von der Durchsetzbarkeit seines Anspruchs nach § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Beseitigung des Überbaus ab. Die Herausgabe des überbauten Teils des Grundstücks kann der Eigentümer auch dann verlangen, wenn der Überbau nicht entfernt wird. Der Anspruch beschränkt sich allerdings darauf, dass der Nachbar seinen Besitz an dem Überbau aufgibt und dem Eigentümer den Besitz an dem auf seinem Grundstück stehenden Teil des Gebäudes überlässt. Die über die Übertragung des Besitzes hinausgehende Entfernung der von dem Besitzer errichteten Bauwerke oder Bauwerksteile (Räumung) ist nicht Inhalt des Herausgabeanspruchs, sondern des Beseitigungsanspruchs.

Für die Entscheidung über den mit dem Hauptantrag geltend gemachten Herausgabeanspruch wird den Beweis- und Gegenbeweisangeboten zu dem bestrittenen Vortrag der Beklagten über eine Einwilligung zu einer grenzüberschreitenden Bebauung durch die Eltern der Klägerin nachzugehen sein, die bei der Errichtung der Garage Eigentümer des überbauten Grundstücks waren. Eine - nicht formbedürftige - Gestattung durch den Eigentümer des überbauten Grundstücks schließt die Rechtswidrigkeit des Überbaus aus. Der Grundstückseigentümer, der vorbehaltlos und unbefristet den Überbau gestattet hat, kann weder dessen Beseitigung noch die Herausgabe der überbauten Fläche verlangen.

Berechnung der Überbaurente
Ist - wie hier - erstmals eine Rente für einen vor dem 3. Oktober 1990 im Beitrittsgebiet erfolgten Überbau zu berechnen, bestimmt sich der nach § 912 Abs. 2 Satz 2 BGB maßgebende Grundstückswert weder nach den in der DDR-Zeit gemäß einem gesetzlichen Preisstopp gezahlten Preisen noch nach einem (angesichts des erst beginnenden Übergangs zur Marktwirtschaft uneinheitlichen und schwer zu ermittelnden) Bodenwert in dem Zeitpunkt der Wiedereinführung des Bürgerlichen Gesetzbuchs am 3. Oktober 1990.

Mangels einer besonderen Regelung dieser Fälle im Übergangsrecht ist die allgemeine Übergangsvorschrift in Art. 233 § 2 Abs. 1 EGBGB so auszulegen, dass vom Tage des Wirksamwerdens des Beitritts in Bezug auf die aus dem Eigentum folgenden Rechte, also auch für den Rentenanspruch nach § 912 Abs. 2 BGB, in allen Teilen Deutschlands dieselben Rechtswirkungen eintreten sollen. Dem entspricht es, für die nach dem 3. Oktober 1990 erstmals nach § 912 Abs. 2 BGB zu bemessenden Renten für die zuvor erfolgten Überbauungen im Beitrittsgebiet nicht an die auf einer gänzlich anderen Rechts- und Wirtschaftsordnung beruhenden Grundstückspreise in der ehemaligen DDR anzuknüpfen, sondern diese Fälle den in der gleichen Zeit in den alten Ländern erfolgten Überbauungen gleichzustellen. Maßgebend für die Rentenberechnung ist danach der Bodenwert, der sich für ein im gleichen Zustand und vergleichbarer Lage gelegenes Grundstück in den alten Ländern in dem Zeitpunkt der Grenzüberschreitung (1976) ergibt. Dieser Wert wird - erforderlichenfalls unter Anwendung des § 287 ZPO - zu ermitteln und daraus unter Ansatz eines üblichen Zinssatzes die Rente zu bestimmen sein.

Für die Entscheidung über den mit der Widerklage verfolgten Anspruch auf ein Hammerschlags- und Leiterrecht kommt es ebenfalls auf die Tatfrage an, ob ein auf Grund der behaupteten Gestattung rechtmäßiger Überbau vorliegt oder nicht.

BGH – AZ: V ZR 147/10 vom 28. Januar 2011

Geschaffener Zustand rechtswidrig, so dass er vom Eigentümer nicht geduldet werden muss!

Die Klägerin ist seit Oktober 1986 Eigentümerin eines bebauten Grundstücks, das an eine Straße mit erheblichem Gefälle angrenzt. Die Straße wird seit 1986/1987 durch eine von dem beklagten Markt errichtete Mauer aus Stahlbeton abgestützt. Die Mauer wurde mit einer Deckenplatte, die über das Grundstück der Klägerin verläuft, mit dem Wohngebäude der Klägerin verbunden. Ferner ist auf der Stützmauer ein Geländer errichtet und in die Außenmauer des Gebäudes eingeputzt worden.

Die Klägerin macht geltend, durch die Deckenplatte würden erhebliche statische Kräfte auf ihr Gebäude geleitet, was zu Rissen und Schäden führe. Sie verlangt von der Beklagten die Beseitigung der auf ihrem Grundstück befindlichen Deckenplatte sowie eine Gestaltung der Stützmauer derart, dass von dieser keine statischen Kräfte auf ihr Grundstück einwirkten und das Geländer nicht mehr in ihrem Haus verankert sei. Der Beklagte hat die Einrede der Verjährung erhoben.

Das Berufungsgericht meint, der Beklagte sei nach § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB verpflichtet, die Stützmauer so umzubauen, dass das Eigentum der Klägerin nicht beeinträchtigt werde. Es gebe keinen Rechtsgrund, der die Klägerin verpflichte, den derzeitigen Zustand zu dulden. Der Beseitigungsanspruch unterliege nach § 902 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht der Verjährung. Die gegenteilige Auffassung des Bundesgerichtshofs überzeuge nicht.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs findet die Vorschrift des § 902 Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach Ansprüche aus eingetragenen Rechten nicht der Verjährung unterliegen, auf den Beseitigungsanspruch des § 1004 BGB keine Anwendung; dieser verjährt daher innerhalb der regulären Frist.

Das Grundbuch verlautbart nur das dingliche Stammrecht, nicht dagegen die aus diesem Recht folgenden Ansprüche. Auch der Herausgabeanspruch des Grundstückseigentümers nach § 985 BGB, für den § 902 Abs. 1 Satz 1 BGB nach allgemeiner Meinung gilt, lässt sich nicht aus dem Grundbuch ersehen; aus diesem ergibt sich nämlich nicht, wer Besitzer des Grundstücks ist und ob ein den Anspruch hinderndes Recht zum Besitz nach § 986 BGB besteht.

Maßgeblicher Gesichtspunkt für die Anwendung oder Nichtanwendung der Vorschrift des § 902 Abs. 1 Satz 1 BGB ist vielmehr deren Zweck, den Bestand der im Grundbuch eingetragenen Rechte dauerhaft zu sichern. Unverjährbar sind deshalb alle Ansprüche, die der Verwirklichung des eingetragenen Rechts selbst dienen und sicherstellen, dass die Grundbucheintragung nicht zu einer bloßen rechtlichen Hülse wird.

Letzteres trifft ohne weiteres auf Störungen zu, deren Quelle sich - wie hier - auf dem Grundstück des gestörten Eigentümers befinden, und die deshalb von diesem im Rahmen seiner aus § 903 BGB folgenden Rechtsmacht beseitigt werden können. Denn der von dem Störer geschaffene Zustand bleibt auch nach der Verjährung des Anspruchs aus § 1004 BGB rechtswidrig, muss also von dem Eigentümer nicht geduldet werden. Sind auf dem Grundstück beispielsweise fremde Leitungen verlegt, deren Beseitigung der Eigentümer nach § 1004 BGB verlangen konnte, entsteht nach Verjährung des Anspruchs nicht etwa ein Recht des Störers, die Leitungen auf dem Grundstück zu halten. Der Eigentümer ist vielmehr berechtigt, diese von seinem Grundstück zu entfernen; einen damit verbundenen Eingriff in seine Sachen muss der Störer dulden. Die Verjährung des Anspruchs aus § 1004 BGB hat lediglich zur Folge, dass der Grundstückseigentümer die Störung auf eigene Kosten beseitigen muss. Die Gefahr, dass das eingetragene Recht infolge der Verjährung des Beseitigungsanspruchs ''inhaltslos`` wird, besteht daher nicht; ebenso wenig wird das Grundstückseigentum faktisch mit einer aus dem Grundbuch nicht ersichtlichen Duldungsdienstbarkeit belastet.

Der gegen den Beklagten ursprünglich bestehende Beseitigungsanspruch diente nicht der Verwirklichung des Eigentumsrechts der Klägerin, sondern betraf eine bloße Störung in der Ausübung dieses Rechts. Die Klägerin ist ungeachtet der Verjährung des Beseitigungsanspruchs berechtigt, die auf ihr Grundstück ragende Deckenplatte zu entfernen und die Verankerung des Geländers in der Außenwand ihres Gebäudes zu lösen (wegen der damit verbundenen Folgen für die Statik der Stützmauer allerdings nur nach entsprechender Ankündigung gegenüber dem Beklagten). Es ist dann Sache des Beklagten, für eine neue, das Eigentum der Klägerin nicht beeinträchtigende Abstützung der Straße zu sorgen.

BGH – AZ: V ZR 141/10 vom 28. Januar 2011

Überbau für Wärmedämmung erlaubt!
Nach Bremen, Hessen, Berlin, Nordrhein-Westfalen
und Bayern haben bereits fünf Bundesländer eine Regelung geschaffen, die Bauherren den Überbau auf Nachbargrundstücke für die Wärmedämmung erlaubt.

Mit Änderung des § 23a des NRW-Nachbarrechtsgesetzes verpflichtet der Landesgesetzgeber Grundstückseigentümer, einen Überbau zur Wärmedämmung zu dulden. Einschränkung: Neubauten sind davon ausgenommen.

Zudem ist ein Überbau zur Wärmedämmung unzulässig, wenn stattdessen mit einem vertretbaren Aufwand eine Innendämmung installiert werden kann. Ein nicht mehr vertretbarer Aufwand ist dann anzunehmen, wenn die Baumaßnahme die Wohnfläche merklich reduziert. Weiterhin darf der Überbau das Nachbargrundstück nicht wesentlich beeinträchtigen. Eine wesentliche Beeinträchtigung liegt vor, wenn die Grundstücksgrenze um mehr als 250 mm überbaut wird.

Schließlich hat der Eigentümer das Recht, einen Ausgleich für den Überbau zu erhalten. Die Höhe der jährlich zu zahlenden Überbaurente orientiert sich dabei am Bodenrichtwert des Grundstücks.

Der Teilhaber einer gemeinsamen Giebelwand, der an diese (noch) nicht (vollständig) angebaut hat und derzeit auch nicht anbauen will, muss Maßnahmen des anderen Teilhabers zur Wärmedämmung dulden, die dazu führen, dass der freie Bereich der Wand einem den heutigen Erfordernissen entsprechenden Standard entspricht.

BGH – AZ: V ZR 158 vom 11. April 2008

Hausbesitzer und Architekten müssen sorgfältig planen!
Aber auch in den Bundesländern, wo das nachträgliche Anbringen der Wärmedämmung erlaubt wurde, müssen die Bestimmungen exakt beachtet und im Einzelfall geprüft werden! Ein aktuelles Urteil des Oberlandesgerichtes Frankfurt (OLG Frankfurt vom 26. September 2012, AZ: 19 U 110/12) besagt: In diesem Fall hatte die geplante Wärmedämmung die Anforderungen der Energieeinsparverordnung überstiegen. Die Dämmschicht wäre dicker ausgefallen als vorgeschrieben und hätte weiter über die Grundstücksgrenze hinausgeragt als nötig. Diese Beeinträchtigung musste der Nachbar nicht hinnehmen. Das OLG stützte sich bei seinem Urteil auch auf die Gesetzesbegründung zu § 10a Abs. 1, Nr. 1 im Hessischen Nachbarrechtsgesetz.
Uwe Morchutt - Dipl.-Ing. (FH) – unabhängiger Sachverständiger im Bereich Feuchteschutz