Fachliche Qualität erhöhen! (5. Juli 2010)

Am 1. Juli 2010 ist die modifizierte Immobilien-Wertermittlungs-Verordnung (ImmoWertV) in Kraft getreten, so dass die veraltete Wertermittlungsverordnung vom 6. Dezember 1988 (WertV 88) außer Kraft treten konnte. Maßgebend bei der Wertermittlung von Immobilien ist ab sofort der Tag der Gutachtenerstellung und nicht der Wertermittlungsstichtag, selbst wenn dieser bereits vor dem 1. Juli 2010 gelegen hat. Die Neue Verordnung soll insbesondere die fachliche Qualität vieler Wertermittlungen erhöhen. Die Zeit des bequemen Kopierens sollte somit der Vergangenheit angehören.

Die Verordnung legt die allgemeinen Grundsätze zur Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken fest. Sie findet überall dort Anwendung, wo der Verkehrswert (Marktwert) von Immobilien zu ermitteln ist. Anwender sind vor allem die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, Sachverständige für die Grundstückswertermittlung, Banken und Versicherungen. Ein allseits bekanntes Beispiel ist die Wertermittlung für eine Zwangsversteigerung.

Mit Inkrafttreten der neuen ImmoWertV ist in der Regel die Sachwertermittlung der linearen Alterswertminderung vorzuziehen. In Ausnahmefällen kann auch mit einer anderen Alterswertminderungsfunktion bewertet werden. Eine solche Ausnahme liegt vor, wenn noch keine Sachwertfaktoren zur Verfügung stehen. In derartigen Fällen ist weiterhin von der Alterswertminderung auszugehen.

Die Regelung zur Bodenwertermittlung erfolgt in einer eigenen Vorschrift und gilt für alle Wertermittlungsverfahren. Im Rahmen der Vorschriften zum Ertragswertverfahren werden weitere praxiserprobte Verfahrensvarianten berücksichtigt: das vereinfachte Ertragswertverfahren und das Discounted-Cash-Flow-Verfahren. Die Regelungen zum Sachwertverfahren werden gestrafft und übersichtlicher gegliedert.

Die ImmoWertV greift dabei erstmals aktuelle Entwicklungen auf, wie z.B. die Beachtung der energetischen Eigenschaften (Energiepass!). Ein immer wichtiger werdendes Kriterium bei der Gebäudebewertung und deren Vermarktung. Erhöht wird auch die internationale Komponente, z.B. durch die Aufnahme des Discounted-Cash-Flow-Verfahrens (abgezinster Zahlungsstrom), kurz DCF genannt. Es baut dabei auf dem finanzmathematischen Konzept der Abzinsung (engl.: discounting) von Zahlungsströmen (engl.: cash flow) zur Ermittlung des Kapitalwerts auf.

Liegenschaftsbewertung
Die DCF-Methode hat eine Kapitalisierung zukünftiger Erträge zur Grundlage, sie ist demnach eine Barwertermittlung prognostizierter zukünftiger Reinerlöse. Diese Methode der Immobilienbewertung macht es möglich, den zukünftigen Wert der Investition zum Kaufstichtag zu berechnen. Dieser Wert, man kann es auch Rendite nennen, die der Investor einmal erwartet, wird zum Zeitpunkt des Kaufs festgelegt.

Verfahren der Immobilienbewertung
Zur Immobilienbewertung von bebauten Grundstücken existieren prinzipiell drei Verfahren zur Wertermittlung: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren findet oft Anwendung zur Verkehrswertermittlung von bebauten Grundstücken. Die Ermittlung des Verkehrswertes erfolgt aus Kaufpreisen von vergleichbaren Grundstücken. Dafür müssen Kaufpreise der Vergleichsobjekte in ausreichendem Maße vorhanden sein. Hierfür können auch die von der Gemeinde oder dem Gutachterausschuss veröffentlichten Bodenrichtwerte zu Grunde gelegt werden. Damit die Immobilienbewertung mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens aussagekräftig ist, müssen z.B. folgende Merkmale der zu vergleichenden Objekte deckungsgleich sein: Gebäudeart, Baujahr und Zustand.

Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren wird angewendet, deren Werteinschätzung am Markt nicht hinsichtlich des Ertrags relevant ist. Bei dieser Methode der Immobilienbewertung steht eher die Nutzung der Grundstücke im Vordergrund. Der Sachwert des Objektes (insbesondere Einfamilienhäuser) errechnet sich aus dem Bodenwert auf der Basis des Bodenrichtwertes addiert mit dem Herstellungswert der baulichen Anlagen und dem Wert der sonstigen Anlagen.

Der ermittelte Bodenwert wird mit dem Liegenschaftszins, der von den Gutachterausschüssen empirisch (aus der Erfahrung heraus) ermittelt wird, multipliziert. Die Höhe des Liegenschaftszinses ist abhängig von der Lage (Region/Stadt/Straße) und Nutzung des Grundstückes. Das Ergebnis der Multiplikation ist die Bodenwertverzinsung, die vom ermittelten Reinertrag vor Bodenwertverzinsung abzuziehen ist. Es ergibt sich der Reinertrag.

Beachte - Grunderwerbsteuer: Kaum bekannt ist, dass sowohl der Bauherr als auch das Bauunternehmen Kopien ihrer Vereinbarungen binnen zwei Wochen dem Finanzamt anzeigen müssen, sofern diese nicht notariell beurkundet wurden. Die lukrative Trennung zwischen Grund und Boden und Hausbau gelingt somit kaum noch, da der Bundesfinanzhof (inzwischen auch vom EuGH AZ: C-C 156/08 bekräftigt) kürzlich in einer Reihe von Urteilen von einem einheitlichen Erwerbsvorgang ausgeht, was im Ergebnis zu einer höheren Grunderwerbsteuer führt.

Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren kommt dann zum Ansatz, wenn nicht nur die Verkehrswerte des Gebäudes und des Grundstücks zu ermitteln sind, sondern auch die mit dem Objekt erzielbaren Erträge (z.B. Mieterträge) von Bedeutung sind. Zu diesen Objekten gehören z.B. Mehrfamilienhäuser. Die Frage lautet also: Welcher Barwert ergibt sich aufgrund von Miete, Restnutzungsdauer und Zinssatz? Als Ergebnis folgt der Grundstücksertragswert, der durch eine Korrektur mit Marktdaten zu dem eigentlichen Verkehrswert führt.

Die Verkehrswertermittlung des Veräußerungserlöses erfolgt durch das Vergleichswertverfahren. Sollten keine adäquaten Vergleichsobjekte existieren, wird der Verkehrswert mit Hilfe des Ertragswertverfahrens ermittelt. Der Vorteil dieses Verfahrens zur Immobilienbewertung ist, dass reale Faktoren und Umstände im Zusammenhang mit dem Objekt, wie z. B. Beschränkungen und Lasten, Berücksichtigung finden. Bei der Berechnung der Gesamtkosten muss allerdings mit großer Sorgfalt gearbeitet werden, da diese das Residuum überproportional verändern.

Residualverfahren - Bauträgermethode
Bei der Immobilienbewertung von unbebauten Grundstücken wird vielmals das Residualverfahren, auch Bauträgermethode genannt, zur Wertermittlung benutzt. Besonders Bauträger und Projektentwickler ermitteln mit diesem Verfahren der Immobilienbewertung den Grundstückswert in Verbindung mit der bestmöglichen Flächennutzung. Ziel des Residualverfahrens ist die Berechnung des Residuums. Das Residuum ist der so genannte tragfähige Grundstückswert. Das ist der Grundstückspreis, den der Investor maximal tragen will und kann. Er errechnet sich aus dem erzielbaren Verkaufserlös abzüglich der Gesamt(bau)kosten zuzüglich des zu erwartenden Gewinns.

Standortfaktoren
Standortinformationen geben alle für eine Immobilie bedeutsamen räumlichen Rahmenbedingungen an, die den Standort prägen und die nutzungsspezifische Lagequalität maßgeblich beeinflussen.

Fazit: Hausbesitzer brauchen sich indes keine großen Sorgen machen, die vorhandenen Immobilienwerte ändern sich durch die Verordnung nur unwesentlich. Die neue ImmoWertV soll den Sachverständigen nur helfen, den Verkehrswert exakter zu ermitteln, damit keine neue Immobilienblase, die die Finanzkrise in den USA auslöste, in Deutschland entstehen kann. Die ImmoWertV vereint die aktuell anerkannten Regeln der Bewertungslehre in etwa gleichzusetzen mit den allgemein anerkannten Regeln der Technik im Baubereich. Dipl.-Ing. (FH) Uwe Morchutt – unabhängiger Sachverständiger im Bereich Feuchteschutz