BGH stärkt Bauherrenrechte bei Kreditverkauf (19. Mai 2010)

Seit Jahren wird die Frage: Dürfen Kreditinstitute Grundpfandrechte (PDF 1 DS/16 KB) an Dritte weiterverkaufen oder nicht? kontrovers diskutiert. Laut einem aktuellen Urteil des BGH dürfen Grundpfandrechte auch in Zukunft prinzipiell weiter verkauft werden, die Rechte der Bauherren sollen künftig aber besser gewahrt bleiben.

Beinahe 90 Prozent aller Bauvorhaben in Deutschland werden mit Hilfe von Bankkrediten realisiert. Die Kreditwirtschaft verlangt für die Vergabe von Krediten erfahrungsgemäß ausreichende Sicherheiten. Dazu gehört die Eintragung von Grundpfandrechten im Grundbuch (Abteilung III) und darüber hinaus die persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung des Darlehensnehmers, sprich des Bauherrn. Das bedeutet konkret: Mit der Eintragung der Grundpfandrechte oder auch Grundschuld ins Grundbuch erklärt sich der Bauherr gleichzeitig einverstanden mit der Zwangsvollstreckung in sein privates Vermögen, falls er den Kredit nicht vertragsgemäß bedient. Das ist ein durchaus übliches Finanzierungsinstrument und gängige Praxis in Deutschland.

Was passiert jedoch, wenn die Kredit gebende Bank die Grundschuld samt der dazugehörigen Zwangsvollstreckungsklausel an einen Dritten weiterverkauft? Dann steht dem Bauherrn unerwartet ein neuer Gläubiger gegenüber, den er bei Abschluss des Kreditvertrages nicht kannte und dessen Geschäftsgebaren wesentlich restriktiver sein kann, als das des ursprünglich ausgewählten Kreditinstituts seines Vertrauens.

Grundsätzlich ist auch nach der neuen BGH-Entscheidung der Weiterverkauf von Krediten möglich. Allerdings muss der neue Grundschuldgläubiger in den Sicherungsvertrag einsteigen. Das wird bereits bei der Umschreibung des Titels auf den neuen Gläubiger vom Rechtspfleger oder Notar geprüft. Der Bauherr darf als Kreditnehmer durch den Verkauf nicht schlechter gestellt werden als vorher. Passiert es dennoch, kann er sich dagegen leichter wehren als bisher. Eine Zwangsvollstreckung aus einer Unterwerfungserklärung für den Gläubiger (Zessionar) einer Sicherungsgrundschuld ist nur zulässig, wenn er in den Sicherungsvertrag eintritt

Trotz der vermehrten Kreditverkäufe in den letzten Jahren hat der BGH keinen Anlass gesehen, die ständige Rechtsprechung aller damit befassten Senate des Bundesgerichtshofs zu ändern und die bankübliche Unterwerfungsklausel zu beanstanden. Weil der Gesetzgeber im Rahmen des Risikobegrenzungsgesetzes, das am 19. August 2008 in Kraft getreten ist, keine gesetzlichen Maßnahmen ergriffen hat. Allerdings hat der BGH für die Umschreibung des Vollstreckungstitels auf den neuen Grundschuldgläubiger entschieden, dass diese im Falle einer Sicherungsgrundschuld dessen Eintritt in den Sicherungsvertrag erfordert. Das ergibt sich aus einer an den Interessen der Parteien orientierten Auslegung der Unterwerfungserklärung. Damit wird einer andernfalls möglichen Verschlechterung der Rechtsposition des Kreditnehmers und Grundschuldbestellers entgegengewirkt.

Nach dem Urteil des BGH hat künftig bereits im Klauselerteilungsverfahren (aus einem Titel - z.B. Urteil - kann gegen den Schuldner zwangsvollstreckt werden) die für die Titelumschreibung zuständige Stelle (Rechtspfleger, Notar) von Amts wegen zu prüfen, ob der neue Grundschuldinhaber den Eintritt in den Sicherungsvertrag (Sicherungsabrede) nach den Maßgaben des § 727 Abs. 1 ZPO nachgewiesen hat. Er muss also erst im Falle der Klauselerteilung - möchte er sich dagegen wehren - von den vorgesehenen Rechtsbehelfen Gebrauch machen.

BGH – AZ: XI ZR 200/09 vom 30. März 2010