Abnahmeprotokoll

Checkliste zur Abnahme
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Fachwissen zum kleinen Preis
 

Bauabnahme (5. November 2009)

Bauherren tappen allzu leicht in die Falle!

Alltag auf deutschen Baustellen: Der Bauunternehmer ist permanent unter Zeitdruck und drängt deshalb auf rasche Verrichtung, so dass die Abnahme schnell zur Nebensache verkommt. Die Unterschrift des Bauherrn ist flotter auf dem Papier, als man hinsehen kann. Ganz nach dem Motto: Wir regeln das schon! Der Ärger danach ist in aller Regel riesengroß. Eine Behebung der Schäden, die aus nicht erkannten und nicht aufgelisteten und angemahnten Mängeln entstehen, kostet im Nachhinein sehr viel Geld. Weil die Rechte und Pflichten mit der Unterschrift des Bauherrn geschwind auf dessen Seite gewandert sind: Das verhängnisvolle Wort heißt: Beweislastumkehr!
Warum nehmen viel zu viele Bauherren die Abnahme auf die leichte Schulter, obwohl sie eine der wichtigsten Handlungen während der Baumaßnahme überhaupt ist?

Vorsicht: Beweislastumkehr!
Die Abnahme wird durch den Bauunternehmer gegenüber dem Bauherrn gern als ermüdender Akt artikuliert und in Form einer oberflächlichen Begehung erledigt, nur um rasch eine Unterschrift auf dem Protokoll zu erhalten. Das Verlangen des Bauunternehmers liegt hierbei klar auf der Hand – mit der Unterschrift auf dem Abnahmeprotokoll kann er die Schlussrechnung zur vollständigen Bezahlung anweisen. Ganz zu schweigen von den Mängeln und deren Beseitigung! Der überrumpelte Bauherr hat mit seiner schnellen, voreiligen Unterschrift nun die Beweislast an der Backe.

Folgen der Abnahme
Dabei hat die Bauabnahme für den Bauherrn sehr weit reichende rechtliche Folgen. So beginnt mit der Abnahme beispielsweise die Gewährleistungsfrist für den Unternehmer (fünf Jahre laut BGB). Die Beweislast für Schäden wird zudem umgekehrt und liegt nun beim Bauherrn. Der muss nun nachweisen, dass Mängel vom Unternehmer verursacht wurden. Darüber hinaus muss der Bauherr die fälligen Rechnungen bezahlen. Und alle Gefahren und Risiken gehen auf den Bauherrn über.

Vertragsstrafe nachweislich vorbehalten!
Bei einer vertraglich vereinbarten Vertragsstrafe (vom Bauunternehmer zu zahlen) für den Fall, dass die Fertigstellung des Eigenheimes nicht fristgerecht erfolgt ist, wird eine derartige Vertragsstrafe z.B. bei der Abnahme nicht nachweislich vorbehalten, kann dieser Anspruch ersatzlos unter den Tisch fallen. Nur ein kleiner Fehler bei der Abnahme, der große finanzielle Folgen nach sich ziehen kann.

Keine Zwischenabnahmen – nur technische Begehungen!
Im Normalfall ist der Bauherr ein Baulaie. Er kann die zahlreichen fachlichen Kniffe und Mängel in der Regel weder kennen noch richtig aufdecken. Das gilt insbesondere dann, wenn mit Bauträgern oder Generalunternehmern gebaut wurde und kein Architekt oder Fachplaner die Arbeit fachlich begleitet hat. Hier kann eine so genannte „technische Begehung“ (keine Zwischen-Abnahme) hilfreich sein, wie sie zum Beispiel beim Rohbau (Richtfest) durchgeführt werden sollte. Mängel, die später kaschiert sind, weil alles verputzt, vermauert oder zugeschüttet ist (Bauwerksabdichtung!), lassen sich so feststellen und zeitnah (VOB-Vertrag) beheben. Beachte: Eine solche Begehung ist keine Abnahme. Gewährleistungsfrist und Beweislastumkehr greifen also nicht.

Auf Abnahme gut vorbereiten!
Der Bauherr sollte sich vorher immer eine Mängelliste anfertigen. Noch besser wäre eine Checkliste zur Bauabnahme PDF 4 DS/64 KB), so dass alle wichtigen Details abgearbeitet werden können. Unverzichtbares Rüstzeug für eine Abnahme sind: Zollstock, eine Taschenlampe, Höhenmesser, Handspiegel, Wasserwaage und eine Kamera, mit der alles dokumentiert werden kann (z.B. Beweislast vor Gericht!).

Bauakte muss komplett sein!
Die Dokumentation muss vollständig sein. Für ein Abnahmeprotokoll (siehe korrektes Abnahmeprotokoll - PDF 1 DS/68 KB) muss bei der Bauabnahme ausreichend Zeit vorhanden sein. Alle ersichtlichen Mängel werden gelistet und Termine für deren Beseitigung dokumentiert. Sobald das Abnahmeprotokoll unterschrieben ist, ist auch der Vertrag erfüllt (Soll Zustand = Ist Zustand). Eine Abnahme kann nur wegen wesentlicher Mängel (z.B. öffentlich-rechtliche Bauauflagen – Verstoß gegen den Brandschutz) verweigert werden.

Bei Vertragsunterzeichnung bereits an die Abnahme denken!
Für private Bauherren (Häuslebauer) sollte immer nur eine „förmliche Abnahme“ in Betracht gezogen werden. Das heißt: Abnahme vor Ort mit allen Beteiligten. Vorsicht: Die so genannte „stille Abnahme“ besagt z.B., wenn der Unternehmer die Schlussrechnung schreibt und der Bauherr diese einfach gedankenfrei bezahlt. Oder der Bauherr zieht aus Termingründen schon vor der offiziellen Fertigstellung und Abnahme ins Haus, was auf deutschen Baustellen an der Tagesordnung ist. Das sieht beispielsweise so aus: Der Bauherr zieht ein und die Arbeiten an den Außenanlagen sind noch im vollen Gange!

Einbehalt für Mängel!
Vor der tatsächlichen Begehung mit dem Bauunternehmer sollte der Bauherr sich sorgfältig mit den erfolgten Leistungen beschäftigen (so genannter Soll-Ist-Vergleich). Was wurde geplant und was wurde tatsächlich gebaut? Für Mängel ist auch laut FoSiG (Forderungssicherungsgesetz) ein Einbehalt (Druckzuschlag) vorzusehen. Beachte: Ein Bauwerk ohne Mängel gibt es nicht!

Beachte: Ein weit verbreitetes Denken behindert die normalen Gedankengänge: Das kann mir doch nicht passieren! Ein Trugschluss, der sich leider tagtäglich rächt! Der große Fehler von Bauherren: Sie bereiten sich nicht gründlich auf die Abnahme vor. Dabei kann begleitender Sachverstand bei der Abnahme viel Geld und Ärger sparen. Ansonsten birgt die Abnahme hohe Risiken!

Dipl.-Ing. (FH) Uwe Morchutt
Buchautor + unabhängiger Sachverständiger im Bereich Feuchteschutz – 38 Jahre Berufserfahrung am Bau

Hilfe bei der Bauabnahme: Tel./Fax: 06123/6 39 37