Keine Lust zum Bauen! (1. Oktober 2009)
In Deutschland werden immer weniger Wohnungen gebaut. Der Rückgang der genehmigten Einfamilienhäuser im ersten Halbjahr 2009 zum vergleichbaren Zeitraum 2008 beträgt Minus 8,3 Prozent. Die Gründe hierfür sind vielfältig. In wirtschaftlich unsicheren Zeiten sind anscheinend immer weniger Menschen bereit, sich auf Jahrzehnte hin zu verschulden, obwohl die Bauzinsen historisch niedrig sind. Hinzu kommen die zahlreichen Unwegsamkeiten, die der  Bau eines Einfamilienhauses mit sich bringt. Die immensen Überkapazitäten der Baubranche sollte jeder Bauherr dazu nutzen, wirklich nur den fähigsten Baupartner auszusuchen!

   

Wer baut, sollte seinen Partner genau prüfen!
Experten schätzen, dass mittlerweile rund 80 Prozent aller neu errichteten Einfamilienhäuser von Bauträgern erstellt werden. Der Begriff „Bauträger“ bedeutet in der Regel, dass der Bauträger dem Interessenten neben den gewöhnlichen Bauleistungen auch das Grundstück für den Eigenheimbau zur Verfügung stellt. Im Gegensatz dazu übernimmt ein Generalunternehmer sämtliche Bauleistungen in Eigenregie oder durch von ihm beauftragte Subunternehmer auf dem Grundstück des Bauherrn. Der Schlüsselfertigbau stellt somit einen Sonderfall des globalen Pauschalvertrages dar, bei dem nicht nur der Preis, sondern auch die geschuldeten Bauleistungen pauschaliert sind. Der Auftragnehmer schuldet im Gegenzug alle Arbeiten, die nach den anerkannten Regeln der Technik für die Erreichung des verabredeten Bauerfolges notwendig sind.

Theoretisch hat diese Vertragskonstellation für den Bauherrn den Vorteil, dass er angefangen von der Planungsleistung bis zur Schlüsselübergabe nur einen Ansprechpartner hat und sich somit nicht mit einzelnen Handwerkern herumschlagen muss. Doch leider laufen derartige Vertragsverhältnisse in der Praxis nicht immer reibungslos und ohne Probleme ab.

Der zu erwartende Bauerfolg hängt entscheidend davon ab, wie sorgfältig und kooperativ die beteiligten Partner bei der Erarbeitung und Gestaltung des Bauvertrages zusammenarbeiten. Denn es liegt nun einmal in der Natur des Bauens, dass in der Regel schon die Formulierung des Bauzieles eine detaillierte Planung voraussetzt. Denn bei Vertragsabschluss lässt sich oftmals nur schwer voraussagen, welche Bauleistungen im Einzelnen erforderlich sein werden, um den Bauplan effektiv umzusetzen.

Beim Bauvertrag legen die Parteien Art und Umfang des herzustellenden Werkes fest, indem sie individuell bestimmen, was und wie zu bauen ist, um den vertraglich geschuldeten Werkerfolg zu erreichen. Das Ergebnis dieser Bemühungen wird gemeinhin als Bausoll bezeichnet. Der Auftragnehmer verpflichtet sich, die als Bausoll vertraglich festgelegten Leistungen mangelfrei und entsprechend den anerkannten Regeln der Technik zu erbringen; dafür erhält er letztendlich die vereinbarte Vergütung.

Beim VOB-Vertrag hat der Auftraggeber (Bauherr) das Recht, einseitig geänderte oder zusätzliche Leistungen zu verlangen, § 1 Nr. 3 VOB/B. Diese muss der Auftragnehmer grundsätzlich ausführen (ohne eine vorherige Nachtragsvereinbarung verlangen zu können!). Er hat aber Anspruch auf geänderte bzw. zusätzliche Vergütung, § 2 Nr. 5 bzw. 6 VOB/B. Das gilt natürlich auch dann, wenn ein Pauschalpreis vereinbart wurde.

Beim BGB-Vertrag hingegen muss der Unternehmer die zusätzliche Leistung nicht "auf Zuruf" des Auftraggebers ausführen, sondern kann auf einer vorherigen vertraglichen Vereinbarung (einschließlich Preisvereinbarung!) bestehen.

Beachte: Ein Bauvertrag kommt laut §§ 145ff. BGB durch zwei inhaltlich übereinstimmende rechtsgeschäftliche Willenerklärungen, also durch Angebot und Annahme zustande. Nur vor der Unterschrift kann der Bauherr Einfluss auf den Bauvertrag nehmen. Der Bauherr sollte immer auf die drei wichtigsten Termine für den Baubeginn, die Bauabnahme und die Fertigstellung bestehen, die klar zu benennen sind und Vertragsbestandteil sein müssen. Diese Terminkette sollte genauso zum Vertragsbestandteil gemacht werden wie das korrekte Abnahmeprotokoll! Denn nur was im Vertrag steht, kann später auch eingefordert werden. Ganz wichtig sind die Vorbehalte, z.B. für die Vertragsstrafen!

Worauf sollten Bauherren besonders achten?
Schlüsselfertig bauen suggeriert, dass zum Einzug in das neue Eigenheim nur noch der Schlüssel übergeben werden muss, weil das Haus voll nutzungsfähig und frei von Mängeln ist. Weit gefehlt! Die Enttäuschung ist oftmals groß, wenn der Käufer für den vereinbarten Preis nicht das Eigenheim vorfindet, das er eigentlich erwartet hat. Schuld daran sind häufig unklar und unvollständig formulierte Vereinbarungen zwischen den Vertragsparteien.

Das Oberlandesgericht Nürnberg, AZ: 2 U 3110/98, entschied z.B., dass derjenige, der einen Vertrag über den Kauf eines schlüsselfertigen Hauses abschließt, auch ohne besonderen Hinweis erwarten darf, dass die Malerarbeiten im Preis inbegriffen sind.

In der Praxis findet sich aber in vielen Verträgen der Hinweis, dass Maler- und Bodenbelagsarbeiten in Eigenleistung zu erbringen sind. Auch die Arbeiten an den Außenanlagen sind oftmals nicht erfasst, so dass hier erhebliche Zusatzkosten entstehen können. Prinzipiell gilt, was nicht in der Baubeschreibung aufgeführt ist, gehört auch nicht zum abgeschlossenen Leistungsumfang und wird demnach auch nicht ausgeführt!

Fehlt in der Baubeschreibung z.B. die Position Einbau von Rollläden und ist nur pauschal von einem Gewerk Fensterbau die Rede, so muss der Bauherr die Rollladenkästen (Vorsicht: Wärmebrücken!) nachträglich einkaufen und aufwendig einbauen lassen. Häufig sind die im Bauvertrag beschriebenen Ausstattungen im unteren Preissegment angesiedelt. Im Rahmen des Gewerkes Elektroarbeiten gehören oft Antennen und Telefonleitungen nicht zum Leistungsumfang der Grundausstattung. Hier und da kommt es sogar vor, dass der neue Hausbesitzer die Haustürklingel vergeblich sucht.

Kernstück des Bauvertrages und wichtigster Anknüpfungspunkt auf dem Weg zum Bausoll ist somit die Leistungsbeschreibung. Je detaillierter die Leistungsbeschreibung ist, desto nutzungsfähiger, sprich kompletter ist das fertige Haus. Es gibt zwei Arten von Leistungsbeschreibungen: die Leistungsbeschreibung mit Leistungsverzeichnis und die Leistungsbeschreibung mit Leistungsprogramm.

Erstere beschreibt die Leistung nach den für den vertraglichen Erfolg erforderlichen Arbeitsschritten (Gewerken) und Materialien. Bei letzterer wird dagegen die geschuldete Leistung nur nach der vertraglich erwarteten bzw. geschuldeten Funktion bzw. nach dem erwarteten Erfolg beschrieben. Wie der Unternehmer diesen Erfolg herbeiführt, ist seine Sache. Diese Art der Leistungsbeschreibung wird auch funktionale Leistungsbeschreibung genannt.

Bei der funktionalen Leistungsbeschreibung übernimmt der Unternehmer die Planung der Leistung; er legt fest, welche Arbeitsschritte, Materialien, Mengen usw. für den geschuldeten Erfolg erforderlich sind. Er kann also seine spezifische Fachkunde und Kreativität einbringen und das mögliche Rationalisierungspotential aktivieren.

Zugleich kalkuliert der Unternehmer die Vergütung, indem er alle von ihm vorgesehenen Leistungen in sein Preisangebot einfließen lässt. Wenn der Preis schließlich pauschaliert wird, schuldet der Unternehmer alle zur Herbeiführung des mangelfreien Werkes erforderlichen Leistungen zu diesem Pauschalpreis. Stellt sich später heraus, dass der Unternehmer erforderliche Leistungen "übersehen", also nicht geplant und dementsprechend auch nicht kalkuliert hat, kann er keine über den Pauschalpreis hinausgehende Mehrvergütung verlangen. Die Krux bei der funktionalen Leistungsbeschreibung ist demnach, dass die Planung exakt und fehlerfrei sein muss. Der Unternehmer sollte sein Handwerk also bestens beherrschen.

Eine seriöse Leistungsbeschreibung sollte grob unterteilt sein in die Bereiche Planung (Bauantrag, Baugenehmigung), Rohbau, Baustelleneinrichtung, Gerüstarbeiten, Erdarbeiten, Sicherung der Baugrube, Gründung, Bauwerksabdichtung, Maurerarbeiten, Beton- und Stahlbetonarbeiten sowie Ausbau, Dachdeckungsarbeiten und Zimmererarbeiten, Klempnerarbeiten, Putz- und Stuckarbeiten, Estricharbeiten, Fliesen- und Plattenarbeiten, Tischlerarbeiten, Trockenbau sowie Haustechnik, Heizung, Lüftung, Sanitär und Elektro. Hinzu kommen die öffentlich rechtlichen Bauvorschriften wie Feuchte-, Wärme-, Schall- und Brandschutz! Beachte: Ab 1. Oktober 2009 gilt die neue EnEV!

Die Objektbeschreibung muss Maße, Herstellernamen der eingesetzten Materialien sowie Qualitätsbezeichnungen und Beschreibungen für alle Baumaterialien enthalten. Ebenso sollten die ausführenden Handwerker (Nachunternehmer) ebenfalls vertraglich festgeschrieben sein. Im Werkvertrag sollten möglichst fixe Preise für die einzelnen Gewerke und Ausstattungen wie Elektro, Fliesen, Sanitär, Treppen, etc. festgelegt werden. Die Baubeschreibung sollte vorsorglich mit einem unabhängigen Sachverständigen besprochen und überprüft werden. Stellt sich im Nachhinein heraus, dass die Baubeschreibung lückenhaft war, muss der Bauherr die fehlenden Leistungen zusätzlich teuer einkaufen.

Ist der Vertragsumfang geklärt, sollte ein Pauschalfestpreis für die Bauleistungen vereinbart werden. Erfolgt der Kauf vom Bauträger, muss gewährleistet sein, dass durch den Festpreis auch Notarkosten und Grundbuchgebühren gedeckt sind. Dieser Pauschalfestpreis schließt Preisschwankungen bei Lohn- und Material bei Nachunternehmern, etwaige Preiserhöhungen durch Versorgsengpässe bei Rohmaterialien usw. mit ein.

Insbesondere trägt bis zur Gesamtabgabe der schlüsselfertigen Bauleistung der Generalübernehmer auch das Risiko für die Nachunternehmerleistungen. Zweckmäßigerweise sollte der vertraglich festgesetzte Festpreis anteilig je nach Baufortschritt in mehreren Raten (Zahlungsplan) gezahlt werden. Nur so gehen Sie sicher, daß Sie nicht für Leistungen bezahlen, die noch gar nicht erbracht wurden. Für den Bauträgervertrag ist das sogar durch die Makler und Bauträgerverordnung (MaBV) vorgeschrieben.

Wichtig ist es, einen Sicherungseinbehalt von 5 bis 10 Prozent der Bausumme nach Einzug und Abnahme für etwaige Baumängel im Bauvertrag zu vereinbaren. Erfahrungsgemäß regt dieser Einbehalt die Lust und Laune von Generalunternehmern und Handwerkern zur Mangelbeseitigung an (Laut FoSiG – Druckzuschlag!).

BGH-Urteile
Nach der „Kammerschleusen-Entscheidung“ des Bundesgerichtshofes vom 27. Juni 1996 (AZ:  VII ZR 59/95) obliegt es allein dem Auftragnehmer, also dem Bauunternehmer, das Massenrisiko zu kalkulieren und auch zu tragen. Der Auftraggeber wird hierbei vor Nachträgen durch eine funktionale Leistungsbeschreibung geschützt, wobei ein funktionsfähiges Werk angestrebt wird.

In der „Bistro-Entscheidung“ bestätigt der BGH zwar, dass der Auftragnehmer in den Grenzen der §§ 138, 242 BGB die für ihn in keiner Weise beherrschbaren Risiken übernehmen dürfe, die sich aus einer unklaren oder unvollständigen Leistungsbeschreibung ergeben könnten (Urteil vom 13. März 2008, AZ: VII ZR 194/06). Für etwaige Vergütungsstreitigkeiten bedeutet dies aber: Lücken und Unklarheiten in einer Leistungsbeschreibung führen auch dann, wenn der Auftragnehmer bei Angebotsbearbeitung diesbezüglich hätte nachfragen sollen, nicht dazu, dass die in der Vertragsabwicklung erforderlichen Leistungen zur Ausfüllung der Lücken und Unklarheiten stets ohne Mehrvergütungsanspruch des Auftragnehmers auszuführen wären. Die Bistro-Entscheidung leistet einen Beitrag zur bauvertraglichen Fairness zwischen den Parteien. Sie ist ein klarer Hinweis darauf, dass die vertraglichen Risikosphären zwischen Bauvertragsparteien möglichst eindeutig und nicht – wie bisweilen praktiziert – möglichst unklar beschrieben werden sollten. Mit diesem Urteil formuliert der BGH unmissverständlich, dass Unklarheiten nicht allein zu Lasten des Auftragnehmers gehen. Beide Seiten sind im Risiko!

Geltwerte Tipps: Jeder private Bauherr sollte an den angemessenen Versicherungsschutz denken, wie etwa an den Abschluss einer Bauleistungsversicherung, die das Risiko abdeckt, dass ordnungsgemäß hergestellte Teilgewerke durch höhere Gewalt (Sturm, Überschwemmung, Vandalismus) beschädigt werden. Potentielle Bauherren sollten sich vor Abschluss des Bauvertrages weniger auf schillernde Prospekte und billige Preise konzentrieren, als sich ihren potentiellen Vertragspartner genau anzusehen und Referenzen einzuholen.
Dipl.-Ing. (FH) Uwe Morchutt – unabhängiger Sachverständiger im Bereich Feuchteschutz - Tel.: 06123/6 39 37

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FoSiG - Forderungssicherungsgesetz