Bauverträge: Besser individuell aushandeln! (15. August 2009)
Jede Baumaßnahme ist bekanntlich so individuell wie der Mensch selbst, weil unterschiedlich (Unikat). Deshalb sollte man auch keinen standardisierten Bauvertrag verwenden. Es klingt zwar Erfolg versprechend und vermeintlich ganz simpel, per Mausklick zum Bauvertrag zu gelangen. Nur das böse Erwachen kommt bekanntlich zum Schluss, spätestens zur Abnahme, wenn man überhaupt soweit vordringt. Bedenken Sie immer: Mit dem Bauvertrag werden die wichtigsten Weichenstellungen zur Baumaßnahme überhaupt gestellt!

Welche Interessen werden hier eigentlich feilgeboten?
Fakt ist doch: Ein Auftragnehmer (Baufirma) wird doch niemals die Interessen des Auftraggebers (Bauherr) objektiv beurteilen und sogar abtreten und dann auch noch zu seinem Nachteil vertraglich (also schriftlich!) formulieren. Immer mehr Anbieter (diverse Lobbyverbände) stellen derartige Musterverträge für den Hausbau ins Internet. Natürlich ganz ohne Hintergedanken, wer’s glaubt, ist schon reingefallen!

Wem nutzt die Standardisierung?
Als unabhängiger Bauexperte sieht man dieses Vorgehen natürlich eher kritisch. Private Bauherren sollten deshalb vorher genau prüfen, ob sie die unkritische Übernahme von Auftragsmustern überhaupt verwenden sollen. Ein Bauvertrag ist kein Kreuzworträtsel, wo man die scheinbar passende Lösung ankreuzt.

Bauen ist viel zu komplex!
Besonders bei der Bau- und Leistungsbeschreibung, dem Kernstück eines jeden Bauvertrages, zeigt sich sehr schnell, dass die Fülle der Planungs- und Bauleistungen, die Art und Güte der Baustoffe und Baumaterialien sowie der gebäudetechnische Ausstattungsgrad als Vertragsbestandteil für jedes Bauvorhaben individuell und ausführlich, bisweilen akribisch bis ins Detail, formuliert und vereinbart werden müssen. Das kann kein schablonenhafter Mustervertrag ersetzen! Vergleicht man die Vertragsarten, BGB- oder VOB/B-Vertrag (VOB/B vom 1. November 2006), miteinander, wird schnell deutlich, das es sowohl für den AN bzw. AG Vor- und Nachteile gibt. Beachte: Da die VOB/B kein Gesetz ist, sondern eine allgemeine Geschäftsbedingung, gilt diese nicht automatisch für einen Vertrag. Sie muss immer zwischen den Vertragsparteien vereinbart werden! Siehe PDF hierzu: AG - Bauherr (2 DS/144 KB) + AN - Baufirma (1 DS/80 KB)

Nur ein paar Beispiele, wie komplex das Bauen heutzutage ist, sollen diese These untermauern:

Häuslebauer geschäftlich nicht erfahren genug!
Die einzelnen Klauseln der VOB/B unterliegen bei einer Verwendung gegenüber Verbrauchern (Häuslebauern) einer Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff BGB. Der Bundesgerichtshof  (BGH) hat es zwar mit Urteil vom 16. Dezember 1982 (AZ: VII ZR 92/82) als verfehlt angesehen, in einem Vertrag, in dem die VOB/B gegenüber einem Bauhandwerker verwendet wird, einzelne Bestimmungen dieses Klauselwerks einer Inhaltskontrolle zu unterziehen. Dies wurde damit begründet, dass die VOB/B nicht den Vorteil nur einer Vertragsseite verfolge und einen auf die Besonderheiten des Bauvertragsrechts abgestimmten, im Ganzen einigermaßen ausgewogenen Ausgleich der beteiligten Interessen enthalte.

Diese auf richterliche Fortbildung gegründete so genannte Privilegierung der VOB/B ist bei Verwendung gegenüber Verbrauchern aber nicht gerechtfertigt. Denn ein maßgeblicher Gesichtspunkt für diese Privilegierung ist der Umstand, dass die VOB/B vom Beklagten unter Mitwirkung der Auftragnehmer- und der Auftraggeberseite erarbeitet wird und daher beide Seiten die Möglichkeit haben, ihre jeweiligen Interessen zu vertreten und ihnen Geltung zu verschaffen. Dies trifft für die in aller Regel geschäftlich nicht erfahrenen und damit besonders schutzbedürftigen Verbraucher (Häuslebauer) nicht zu! (BGH - Urteil vom 24. Juli 2008 – VII ZR 55/07)

FoSiG: 5 Prozent Einbehalt vereinbaren!
Das neue Forderungs-Sicherungs-Gesetz sieht beispielsweise eine bestimmte Summe vor, die der Käufer zurückbehalten kann, um im Falle einer Insolvenz des Bauunternehmers sein Haus mit anderen Firmen fertig bauen zu können. Mit Inkrafttreten des FoSiG  2009 hat der private Bauherr einen Anspruch auf diese Sicherheiten, und zwar in Höhe von fünf Prozent des Vergütungsanspruchs.

Der so genannte Druckzuschlag, auch als Sicherungseinbehalt bekannt, ist indes von drei auf zwei reduziert worden. Bislang konnte der Bauherr mindestens das Dreifache der Summe einbehalten, die die Mängelbeseitigung voraussichtlich kostet. Laut FoSiG darf es nur noch das Doppelte sein.

Erleichterung von Abschlagszahlungen (§ 302a BGB): Es wird nicht mehr auf "in sich abgeschlossene Teile des Bauwerks", sondern auf die "nachgewiesene vertragsmäßige Leistung" abgestellt. Dem Auftraggeber steht jedoch ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des in der Regel Doppelten der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten zu. Bei wesentlichen Mängeln besteht hingegen, anders als nach der VOB/B, kein Recht auf Abschlagszahlungen. Ist der Auftraggeber Verbraucher, ist ihm mit der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für seinen Erfüllungsanspruch in Höhe von 5 Prozent der Auftragssumme zu stellen.

Lüftungskonzept erstellen lassen!
Mit der überarbeiteten DIN 1946-6, die seit Februar 2009 in Kraft ist, müssen alle beauftragten Planer für sprichwörtlich jedes Bauvorhaben, egal ob Neubau oder Altbau-Modernisierung, ein Lüftungskonzept erstellen. In der modifizierten DIN 1946-6 werden Regeln, Leitlinien und Merkmale für die Planung, Ausführung und den Betrieb von Wohnungslüftungsanlagen festgelegt.

Schallschutz muss separat vereinbart werden!
Gebäude müssen entsprechend ihrer Nutzung einen entsprechenden Schallschutz erfüllen (§15 (2) MBO - Musterbauordnung). Das BGH-Urteil vom 14. Juni 2007 (AZ: VII ZR 45/06) konkretisiert die Forderungen im Verhältnis DIN 4109 - Schallschutz im Hochbau - dahingehend, weil die DIN 4109 lediglich Mindeststandards formuliert, die in der Regel nicht ausreichen. Beachte: Die veraltete DIN 4109 entspricht nicht mehr den allgemein anerkannten Regeln der Technik! Mit dieser BGH-Entscheidung setzt der BGH seine Rechtsprechung fort, wonach nicht maßgebend ist, welche DIN-Norm zum Zeitpunkt der Abnahme gilt, sondern ob die Bauausführung zum Zeitpunkt der Abnahme den allgemein anerkannten Regeln der Technik entspricht. Für den üblichen Qualitäts- und Komfortstandard sind z.B. die Schalldämmmaße der VDI-Richtlinie 4100/C, Schallschutzstufe II bzw. der DIN 4109, Beiblatt 2, heranzuziehen.

Rückabwicklung der Verträge! Im vorliegenden Fall haben Erwerber von Wohnungen gegenüber dem Bauträger die Rückabwicklung der Verträge geltend gemacht, weil die Anforderungen an den erhöhten Schallschutz nach Beiblatt 2 der DIN 4109 nicht erfüllt waren. (OLG Hamm, Urteil vom 13. Februar 2007, AZ: 21 U 69/06)

Was tun, wenn Mängel auftreten?
Lange Zeit galt: Käufer einer Immobilie (eines Hauses oder einer Eigentumswohnung) müssen ihre Rechte durch eine ordnungsgemäße "Mängelrüge" geltend machen. Die Rechte des Bauherren bzw. des Bestellers bei einem Werk-, Bauträger- oder Bauerrichtungsvertrag richten sich ganz entscheidend danach, ob Mängel bei der Abnahme vorbehalten wurden. Ist dies nicht der Fall - weil die Mängel sich erst später gezeigt haben oder bei Abnahme nicht erkennbar waren - muss der Bauherr die Mängel unverzüglich rügen. Ansonsten hat er keine Ansprüche auf z.B. Kaufpreisminderung/ Nacherfüllung oder Schadensersatz. Zudem droht Verjährung der Ansprüche.

Somit war lange unklar, wie ausführlich eine ordnungsgemäße Mängelrüge sein muss, um Rechte des Bauherrn/Bestellers zu begründen. 2007 hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit seiner Grundsatzentscheidung (AZ: X ZR 101/06 vom 30. Oktober 2007) für Rechtssicherheit gesorgt: Der BGH hierzu: Bei einem Werkmangel genügt für die Geltendmachung der Rechte des Bestellers (AG - Bauherr) und für die Hemmung der Verjährung der Hinweis auf die bloßen Mangelerscheinungen. Die Mangelursachen braucht er überhaupt nicht mitzuteilen und darf sie auch irrtümlich falsch angeben. Dies gilt auch dann, wenn der Besteller irrtümlich annimmt, dass einer objektiven Funktionsstörung gar kein Mangel, sondern lediglich ein Bedienungsfehler zugrunde liegt.

Nicht enthaltene Leistungen werden teuer!
Bedenken Sie stets, was nicht konkret vereinbart ist, wird auch nicht ausgeführt oder muss teurer zugekauft (so genannte Zusatzleistungen!) werden. Soll heißen: Jede nicht explizit definierte Leistung bedeutet Zusatzkosten oder das Gebäude ist gar unfertig und nicht voll nutzbar! Typische, gern übersehene Beispiele: Aushub des Erdreichs und dessen ordnungsgemäßer Abtransport oder Zwischenlagerung, Versorgung der Baustelle mit Strom und Wasser, Grundstückseinfriedung und Außenanlagen sowie die detaillierte Beschreibung der Baumaterialien (Menge, Hersteller, Zertifikate etc.). Darüber hinaus sollten alle vorab mündlich getroffenen Absprachen unbedingt in den Bauvertrag aufgenommen werden, denn nur so sind sie verbindlicher Vertragsgegenstand! Das korrekte Abnahmeprotokoll sollte unbedingt zum Vertragsbestandteil gemacht werden!
Beachte: In Deutschland existiert kein auf die Bedürfnisse privater Bauherren zugeschnittenes Baurecht! Dipl.-Ing. (FH) Uwe Morchutt – Sachverständiger im Bereich Feuchteschutz