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Bauherren-Schock: Altlasten (8. Juni 2009)

Wie Bauherren übern Tisch gezogen werden!

Beim Erwerb eines Grundstücks lauern so mancherlei Gefahren, die unerfahrene oder gar leichtgläubige Käufer (Bauherren) in den Ruin treiben können. Dabei werden nicht nur im Kleingedruckten falsche Angaben gemacht, nein, sogar bei den Größenangaben des Baugeländes wird getrickst. Was aber noch viel schlimmer ist: Bauland wird zum vermeintlich günstigen Preis feilgeboten, das sich später als verunreinigt herausstellt. Natürlich ist der Altbesitzer in der Regel ahnungslos und weißt jede Schuld von sich. Schier hoffnungslose Fälle werden dann gern von den TV-Sendern aufgegriffen, um damit noch Quote zu machen. Helfen tun diese Reportagen den Betroffenen in der Regel nicht mehr. Zukünftige Bauherren sollten die Beispiele aber zur Abschreckung nutzen, um nicht in dieselbe Falle zu tappen.

Böses Erwachen nach Grundstückskauf
Der Traum vom soeben erworbenen Grundstück kann jäh zum Alptraum werden, wenn Nachbarn plötzlich ein Wegerecht fordern, Altlasten sprichwörtlich an die Oberfläche kommen oder sich gar ein anderer, bisher unbekannter Eigentümer meldet. Immer öfters bemerken zunächst verzückte Grundstückserwerber, häufig sogar erst dann, wenn bereits die Bagger anrollen, um mit den Erdarbeiten für das geplante Einfamilienhaus zu beginnen, dass sie übers Ohr gehauen wurden. Komischerweise haben der Makler und auch der Architekt von alldem nichts gewusst! Die Rede ist vom schlimmsten aller Fälle, der eintreten kann: Altlasten! Der Baustopp folgt auf dem Fuße! Befragt man die Beteiligten dann nach einem Baugrundgutachten, kommt nur ein leises unsicheres „haben wir nicht“!

Im Bauwesen bedeutet solch ein Fall: es wird verdammt kostspielig. In der Finanzwelt trägt dieser Begriff sogar den Stempel „wertlos“. Altlasten sind Verunreinigungen und Belastungen des Erdreiches, hervorgerufen durch eine frühere gewerbliche, industrielle Nutzung. In Ermangelung neu auszuweisenden Baulandes gehen Gemeinden immer häufiger dazu über, bereits anderweitig genutztes Bauland kurzum als neues  Wohngebiet auszuschreiben.

Beachte: Wohngebiete unterliegen nicht umsonst den höchsten Reinheitsstandards. Und zwar zu Recht! Wer möchte schon auf einer ehemaligen Müllkippe wohnen?

Die Reinigung und Sanierung von verseuchten Böden ist vom Gesetzgeber vorgeschrieben. Die Kosten hierfür trägt der Grundstückseigentümer. 100 000 Euro kommen hier schnell zusammen. Wobei die Bodenreinigungskosten je nach Sachlage und nach Art und Grad der Kontaminierung variieren können.

Augen auf - nicht die Katze im Sack kaufen!
Beim Erwerb von Bauland sollten alle Faktoren genau geprüft werden, wobei eine Reihe von wichtigen Bewertungskriterien ohne wenn und aber zu befolgen sind. Zum Beispiel die Lage, das Umfeld, die Umweltfaktoren (z.B. die Luftqualität, Lärmquellen!), die Anbindung an die Infrastruktur, das Entwicklungspotenzial der Region, die Nachbarschaft, usw. Sollte aber der geringste Verdacht auf eine Bodenverunreinigung bestehen, ist oberste Vorsicht angesagt. Ein Bodengutachten (Baugrundgutachten) leistet hier wertvolle Dienste. Diese relativ bescheidene Investition (1000 bis 2000 €) kann Sie vor dem finanziellen Ruin bewahren! Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, bei der jeweiligen Gemeinde ein Altlastenverzeichnis bzw. eine Altlastenverdachtskarte einzusehen.

Der Bodenwert drückt den Wert eines Grundstücks in Bezug auf dessen Lage und Beschaffenheit aus. Bei der Bildung des Bodenwertes werden zudem die Erschließungsbeiträge und die Bebauung des Grundstücks berücksichtigt. Informationen zu den Bodenwerten werden von Katasterämtern und Gutachterausschüssen erteilt. Gutachterausschüsse ermitteln die so genannten Bodenrichtwerte. Das Katasteramt ist auch für die Kartierung und Vermessung der Grundstücke verantwortlich. Ein wichtiges Dokument, das vom Katasteramt ausgestellt wird, ist die Flurkarte. Auf dieser Karte befindet sich die genaue Vermessung sämtlicher Flurstücke. Größe und Zuschnitt der Stücke sind abzulesen, Straßen, Eisenbahnlinien und Gewässer sind eingetragen und es ist angegeben, in welche Himmelsrichtungen das Grundstück ausgerichtet ist.

Obacht auch bei den Dienstbarkeiten. Hierbei handelt es sich um Verpflichtungen gegenüber Dritten, wie z.B. öffentlichen Versorgungsunternehmen, deren unterirdische Leitungen Ihr Grundstück kreuzen und damit dessen Wert erheblich mindern können. Das gleiche gilt übrigens auch für mögliche Wege-, Benutzungs- oder Ausschlussrechte (z.B. Nießbrauch). Alles zu finden im Grundbuch unter Abteilung II.

Auskunft darüber geben die Flächennutzungs- und Bebauungspläne der Kommune, die beim örtlichen Bauamt einsehbar sind. Es lohnt sich darüber hinaus, bei den lokalen oder regionalen Abfallbehörden und Bauämtern nachzufragen: Sie führen Altlastenkataster aus denen hervorgeht, ob der Grund z.B. mit Öl, Bauschutt oder Chemikalien verunreinigt wurde. Bestehen berechtigte Zweifel an der Bodenqualität, empfiehlt sich die Entnahme und Untersuchung von Bodenproben.

Baugrund ist nicht gleich Baugrund
Als Bauerwartungsland werden beispielsweise Flächen bezeichnet, die im Flächennutzungsplan zwar als Bauland ausgewiesen sind, für die es aber noch keinen Bebauungsplan gibt. In diesem Fall ist man zwar Grundstückseigentümer, doch bauen kann man trotzdem nicht. Das Bauerwartungsland sind Flächen, die mittelfristig in Bauland umgewandelt werden. Diese Flächen haben einen höheren Quadratmeter-Preis als landwirtschaftlich genutzte Flächen.

Für Bauland existiert bereits ein rechtskräftiger Bebauungsplan, wobei das Grundstück in der Regel aber noch nicht erschlossen ist. Voraussetzung für die Errichtung und Nutzung eines Hauses ist aber, dass es voll erschlossen. Soll heißen, dass sämtliche öffentlichen Maßnahmen, wie der Bau von Straßen, Gehwegen und Gründflächen, abgeschlossen sind und der Anschluss an die Ver- und Entsorgung (Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Telefonnetz) vorhanden ist. Die Erschließung ist die Angelegenheit der Gemeinden, die ihre Kosten aber auf die Grundstückseigentümer umlegen.

Sind diese Kosten noch gesondert zu entrichten, ansonsten die rechtlichen Voraussetzungen für einen Hausbau aber erfüllt, spricht der Experte von Fertigbauland. Erst wenn auch die Erschließungskosten neben den Grundstückskosten festgelegt und im Kaufpreis enthalten sind, handelt es sich um fertiges freies Bauland – der Wunschzustand für Grundstückskäufer.

Der Blick in die Flächennutzungs- und Bebauungspläne der Gemeinde ist schon deshalb Pflicht, weil sich daraus ersehen lässt, was in der unmittelbaren Nähe noch geplant ist. Im schlimmsten Fall könnte alsbald eine Umgehungsstraße direkt am Häuschen im Grünen vorbeiführen. Der Bebauungsplan gibt auch Aufschluss darüber, ob das Grundstück in einem reinen Wohn- oder in einem Mischgebiet liegt. Im letzteren Fall wären auch Gewerbeansiedlungen vorgesehen und etwaige Beeinträchtigungen durch Lärm, erhöhtes Verkehrsaufkommen oder störende Geruchsbelästigungen vorprogrammiert.

Baugrund immer untersuchen lassen!
Ausgesprochen wichtig für ein Bauvorhaben ist in erster Linie die Beschaffenheit des Baugrundes. Ein Baugrundgutachten (Bodengutachten) bringt Klarheit und sorgt dafür, dass später keine unangenehmen Überraschungen drohen. Darüber hinaus erhält der Bauherr wichtige Informationen für die Baumaßnahme wie:
- die Tragfähigkeit des Bodens,
- das Grundwasser,
- die Vorbebauung und
- eventuelle Verunreinigung (Kontaminierung) mit Altlasten.

Das Grundbuch
Das Grundbuch enthält alle wichtigen Informationen zu einem Grundstück. Es wird im Grundbuchamt des Amtgerichts geführt. Alle im Grundbuch aufgeführten Daten sind rechtlich von immenser Bedeutung.

Arglistige Täuschung schwer nachweisbar!
Erfährt der Käufer erst im Nachhinein von Mängeln auf dem Grundstück, endet die Sache meistens vor Gericht. Die Frage: Liegt arglistige Täuschung vor oder hat der Verkäufer den Mangel nicht gekannt? Für versteckte Mängel kann im Vertrag eine Haftung ausgeschlossen werden. Bei arglistiger Täuschung aber lässt sich ein Vertrag anfechten. Die liegt vor, wenn der Verkäufer ihm bekannte Mängel oder deren konkrete Anhaltspunkte bewusst verschweigt.
Beachte: Der Bundesgerichtshof entschied dazu: Keine arglistige Täuschung liegt bei fehlender Erinnerung vor (AZ: V ZR 14/00). Eine Käuferin hatte in einem Fall Schadenersatz gefordert, weil der Boden ihres 1992 erworbenen Grundstücks verunreinigt war. Der Verkäufer hatte das Grundstück 1977 als "Aufschüttungsgelände" erworben, gab aber an, sich an diesen Umstand nicht mehr zu erinnern. Der BGH sah in dem verseuchten Auffüllmaterial einen "offenbarungspflichtigen Mangel", erkannte aber keine arglistige Täuschung. Die liege nur vor, wenn der Verkäufer einen Mangel verschweigt und davon ausgeht, dass der Käufer den Fehler nicht kennt und nur deshalb bereit sei, den Vertrag zu unterzeichnen. Dipl.-Ing. (FH) Uwe Morchutt

Schadstoffgutachten kann zu den Werbungskosten zählen
Aufwendungen für ein Schadstoff-Gutachten, das der Feststellung der durch einen Mieter verursachten Untergrund- und Boden-Verunreinigungen dient, können als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar sein. Das gilt zumindest dann, wenn eine künftige Vermietung bzw. Veräußerung des Grundstücks geplant ist und Klarheit über mögliche Gefahren bzw. die Notwendigkeit von Sanierungsmaßnahmen geschaffen werden soll. Schließlich gehöre im konkreten Fall nicht nur das Gebäude selbst, sondern auch der Grund und Boden untrennbar zum vermieteten Objekt.

Bundesfinanzhof - AZ: IX R 2/05 - Urteil vom 17. Juli 2007