Dachterrasse zur Hälfte (23. April 2009)
Ein beliebter Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern ist die korrekte Berechnung der Wohnfläche. Die Wohnflächenverordnung, kurz WoFlV genannt, wird dabei in der Regel als Grundlage für die Ermittlung herangezogen. Nur erfasst die WoFlV nicht alle bei Wohnungen auftretenden Grundflächenbesonderheiten, so dass offene Punkte unbeantwortet bleiben können. Besonderheiten zum Mietwerteinfluss werden deshalb mit der Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie (WMR) beantwortet. In der WMR werden für alle häufig auftretenden Grundflächenbesonderheiten (Balkone, Terrassen, Loggien und Wintergärten, Hobbyräume, Durchgangsräume, unübliche Raumhöhen usw.) Wohnwertfaktoren zur sachgemäßen Anrechnung dieser Flächen bei der Mietwertermittlung vorgegeben. Damit werden die Regelungen der WoFlV vervollständigt und klarer differenziert, so dass Mietwertermittlungen objektiver und gewissenhafter werden.

Der BGH hat jetzt etwas mehr Licht ins Dunkel gebracht, in dem er speziell über Dachterrassen ein höchstrichterliches Urteil sprach. Demnach können Dachterrassen bis zur Hälfte ihrer Größe auf die Gesamtfläche einer Wohnung angerechnet werden.

Beachte: Die Anrechnung der Dachterrassenflächen auf die Gesamtwohnfläche einer Mietwohnung bleibt allerdings dann auf ein Viertel begrenzt, wenn die Anrechnung wie z.B. in Köln der ortsüblichen Verkehrssitte entspricht. Laut BGH haben ortsübliche Berechnungsweisen mangels abweichender Parteivereinbarung Vorrang.

Die Berechnung der Wohnfläche wird durch die „allgemeinen Regeln“ bestimmt. Soll heißen: der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV), der WoFlV und der DIN 283. Kurioserweise sehen diese Vorschriften für die Anrechnung von Außenflächen (Balkonen, Loggien und Dachterrassen) unterschiedliche Anrechnungsquoten vor: Während die DIN 283 eine starre Anrechnung zu einem Viertel vorschreibt, lässt die II. BV eine Berücksichtigung bis zur Hälfte zu. Nach der WoFlV sind solche Flächen höchstens zur Hälfte, in der Regel aber mit einem Viertel anzusetzen.

Bekanntermaßen stellt nach dem BGH eine Abweichung der tatsächlich vorhandenen von der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 Prozent einen erheblichen Mangel der Mietsache dar, die den Mieter zu einer entsprechenden Mietminderung berechtigt. Dementsprechend ist die Wohnfläche für Mietverhältnisse aus der Zeit vor dem 1. Januar 2004 aufgrund der bis zum 31. Dezember 2003 anwendbaren §§ 42 bis 44 der II. BV zu berechnen.  Für Mietverhältnisse ab dem 1. Januar 2004 kommt die WoFlV zur Anwendung.

Bei der Frage, mit welchem Flächenanteil der Balkon, die Terrasse oder eine Loggia bei der Wohnflächenberechnung generell anzurechnen sind, genügt also ein Blick auf das Datum, wann der Mietvertrag abgeschlossen wurde. Für neuere Mietverträge, die ab dem 1. Januar 2004 geschlossen wurden, gilt bereits § 4 Nr. 4 WoFlV. umo

BGH – AZ: VIII ZR 86/08 - Urteil vom 22. April 2009

Wohnfläche

Ist davon auszugehen, dass die Parteien eines Wohnraummietvertrages sich (stillschweigend) auf eine Wohnflächenberechnung nach den Vorschriften der §§ 42 bis 44 II. BV bzw. der WoFlV geeinigt haben, ist für eine Anwendung der DIN 283 auch dann kein Raum, wenn diese bei der Ermittlung der Wohnfläche im Einzelfall zu einem anderen Ergebnis führt; nach der DIN 283 ist die Wohnfläche nur dann zu berechnen, wenn die Parteien dies vereinbart haben oder sie als Berechnungsmethode ortsüblich oder nach der Art der Wohnung nahe liegender ist. (Fortführung von: BGH – AZ: VIII ZR 44/03 – Urteil vom 24. März 2004)

BGH - AZ: VIII ZR 231/06 - Urteil vom 23. Mai 2007

Aktuelle Rechtsprechung
Eine erhebliche Abweichung (in der Regel mehr als 10 Prozent) der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche berechtigt den Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages. Für die Wirksamkeit einer Kündigung genügt es grundsätzlich, wenn einer der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB aufgeführten Tatbestände vorliegt. Bei diesen Kündigungsgründen handelt es sich um gesetzlich typisierte Fälle der Unzumutbarkeit. Soweit deren tatbestandliche Voraussetzungen erfüllt sind, ist grundsätzlich auch ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB zur fristlosen Kündigung gegeben.

BGH - AZ: VIII ZR 142/08 vom 29. April 2009

Lesen Sie hierzu bitte auch: Zollstock nehmen und messen!