Heizen - Alles, was Recht ist! (16. November 2006 - 20. Oktober 2009)


Alle Jahre wieder, wenn es draußen kalt wird, kommt es zu Irritationen zwischen Vermieter und Mieter: Wie viel Grad gelten in der Wohnung eigentlich als passend? In Wohnräumen gelten 20 bis 22 Grad Celsius als angemessen, in Küchen und Bädern 21 bis 23 Grad Celsius. So haben zahllose Gerichte entschieden.

Diese Werte kann der Mieter aber nur in der Zeit von sechs bis 23 Uhr von seinem Vermieter fordern, nachts darf es um einiges kühler sein. Von 23 bis sechs Uhr hielt zum Beispiel das Berliner Landgericht in allen Räumen 18 Grad Celsius für ausreichend (AZ: 64 S 266/97).

Was passiert, wenn der Vermieter im Kleingedruckten des Mietvertrages prinzipiell 18 Grad oder sogar weniger als vertragsgerecht bezeichnet hat? Eine solche Klausel sei nichtig, entschied das Berliner Landgericht (AZ: 65 S 9/91). Ebenso unzulässig ist es, die Heizpflicht des Vermieters in den Sommermonaten auszuschließen (Landgericht Hamburg, AZ: 11 S 130/86).

Denn wird es plötzlich im Mai kalt, muss die Heizung auch außerhalb der üblichen Heizperiode (Oktober bis April) aufgedreht werden. Friert der Mieter, weil die angemessenen Temperaturen nicht erreicht werden, kann er die Miete mindern. Zunächst muss der Vermieter aber die Gelegenheit erhalten, seiner Heizpflicht nachzukommen.

Wie viel gekürzt werden darf, ist gesetzlich nicht geregelt. Es hängt vor allem davon ab, wie lange bei wie viel Grad der Mieter ausharren musste. Die Gerichte haben Minderungsansprüche von bis zu 100 Prozent anerkannt: die allgemeine Rechtsprechung ist aber sehr vage. Hier einige Fallbeispiele:
- 15 Prozent Mietminderung hielt das Amtsgericht Berlin-Schöneberg bei einer Zimmertemperatur von 15 Grad für angemessen (AZ: 2 C 454/85).
- 20 Prozent Mietminderung gestand beispielsweise das Amtsgericht Oldenburg bei einer Temperatur von 18 Grad im Kinder- und Schlafzimmer zu (AZ: 19 C 559/77 VII).
- 30 Prozent Mietminderung wiederum fand das Amtsgericht Görlitz in Ordnung, weil die Zimmer nur rund 16 bis 18 Grad Celsius warm wurden (AZ:1 C 1320/96).
- Das Amtsgericht Erkelenz indes urteilte, dass selbst ein viertägiger Heizungsausfall nicht in jedem Fall zur Mietkürzung berechtige. Deren Argument: Die Wohnung kühle nicht schlagartig aus, sondern verliere allmählich die Temperatur.

Beachte: In der Heizperiode (Beginn: 1. Oktober) muss die Heizung funktionieren. Ist das nicht der Fall, dürfen Mieter die Zahlungen mindern. Fällt die Heizung ganz aus, können sie fristlos kündigen.

Eine Heizpflicht trifft selbstverständlich auch den Mieter: Lässt er die Wohnung beispielsweise während einer längeren Abwesenheit zu sehr auskühlen, haftet er für etwaige Schäden, die durch Frost hervorgerufen werden, z.B. geplatztes Wasserrohr (Landgericht Düsseldorf, AZ: 110191/98). Das gilt natürlich auch dann, wenn der Vermieter das Heizen nicht ausdrücklich angeordnet hat (Oberlandesgericht Karlsruhe, AZ: 10 U 81/95).