Die maßgeschneiderte Baufinanzierung

In der Regel wird der Bauherr kaum ohne Fremdkapital auskommen, um sein Bauvorhaben realisieren zu können. Deshalb sollte er sich lange vor Baubeginn mit dieser komplexen Materie, die so eine Finanzierung nun einmal mit sich bringt, vertraut machen. Das geliehene Geld, in Deutschland werden jährlich Wohnungsbaukredite in Höhe von ca. 40 Mrd. € vergeben, reicht zudem oftmals nicht aus, um das gewünschte Bauvorhaben vollständig finanzieren zu können.

Eine solide Baufinanzierung kann sich heutzutage aus zahlreichen Bausteinen zusammensetzen:
- Eigenkapital (mind. 20 %, je mehr, desto besser!)
- Hypothekendarlehen
- Bauspardarlehen
- Lebensversicherungen sowie
- öffentliche Fördermittel (mehr unter: www.bmvbw.de, www.kfw.de).

Bevor Sie allerdings eine Entscheidung treffen, sollten Sie sich eine Vielzahl von Angeboten von Banken, Bausparkassen und Versicherungen einholen und diese genau unter die Lupe nehmen. Nutzen Sie hierfür auch das World Wide Web: Vergleichen Sie online ganz bequem von zu Hause aus. Mittlerweile gibt es zahlreiche Online-Baufinanzierer, die Ihren Kunden sogar Zinsvorteile anbieten. Prognosen gehen davon aus, dass bis 2010 über 20 % aller Baufinanzierungen online abgewickelt werden.

Gesamtbaukosten im Überblick
Keller (eventuell Abbrucharbeiten, Erdarbeiten, Baugrube, Gründung, usw.)
Haus (Wände, Decken, Dach, versorgungstechnische Ausstattung)
Garage (Carport günstiger, Sonderwünsche, Zufahrt)
Außenanlage (Terrasse, Einfriedung, Grünanlagen)
Baunebenkosten (Anliegerkosten, Einmessung des Hauses, notfalls Bodengutachten, notarielle Beurkundung, Grundschuldbestellung, Umschreibung beim Grundbuchamt, Eintragung der Grundschuld, Bauversicherungen, Kosten für die Planung, usw.)
Grundstückskosten (Notargebühren, Grunderwerbssteuer (2 % des Kaufpreises), Vermessung des Grundstücks, eventuell Maklergebühren (mind. 5 % des Kaufpreises), Eintragung ins Grundbuch)
Hausanschlusskosten (Strom, Gas, Wasser, Telefon, usw.)
Finanzierung (Disagio, Zinsen, Eigenkapital, Bearbeitungsgebühren, etc.)
Eigenleistungen (Material)

Die finanzielle Höchstgrenze
Es gibt grundsätzlich zwei Wege, wie Sie an die Finanzierung herangehen können. Einmal über die Ermittlung der Darlehenshöchstgrenze und umgekehrt über die monatliche Belastung. In beiden Fällen sollten Sie Ihre monatlichen Einnahmen (Nettoeinkommen, Kindergeld, Renten, Miete, Zinseinnahmen, usw.) und Ausgaben (Lebenshaltungskosten, Miete, Auto, Steuern, Versicherungen, Heizung, Urlaub, alle Ausgaben im neuen Haus, etc.) zusammentragen und gegenüberstellen. Je genauer Sie diese Berechnung durchführen, umso aussagefähiger ist das Ergebnis. Das monatlich zur Verfügung stehende Kapital wäre für eine geplante Baufinanzierung einsetzbar. Gleichzeitig erhalten Sie den Rahmen für die Kreditaufnahme.

Ein Beispiel soll das verdeutlichen:
Angenommen, Sie haben im Monat 1 000 € nach Abzug aller Kosten zur freien Verfügung, also 12 000 € im Jahr. Für das Grundschulddarlehen wird ein Nominalzins von z.B. 8 % gezahlt, da der langjährige Durchschnittzins für Hypothekendarlehen bei 8,2 % liegt. Hinzu kommt noch die anfängliche Tilgungsrate von 1 %, die mit den Jahren höher wird, wenn die Zinsbelastung sinkt. Dividiert man jetzt die 12 000 € durch die 8 plus 1 % Zins- und Tilgungssatz, erhält man die mögliche Höhe des Kredits mit 133 333 €. Höher als dieser Beitrag plus dem zur Verfügung stehenden Eigenkapital dürfen die Baukosten nicht werden.

Die monatliche Belastung
Die Rechnung funktioniert jedoch auch umgekehrt. Stehen die Gesamtbaukosten, siehe Übersicht, bereits fest, stellt sich die Frage: Wie viel davon ist bereits durch Eigenkapital gedeckt und wie viel Fremdkapital muss aufgebracht werden?
Aus der Höhe des erforderlichen Kredits lässt sich problemlos die Belastung ableiten. Darlehensbetrag multipliziert mit Zins- und Tilgungssatz pro Monat.

Auch hierfür ein Beispiel:
Ein Gebäude soll 225 000 € kosten. Dieser Betrag wird mit dem Zins- und Tilgungssatz von 9 % multipliziert. Das ergeben 20 250 € pro Jahr, was einer monatlichen Belastung von ca.1 688 € entspricht.

Worauf sollte der Bauherr bei einer soliden Finanzierung achten?
Unabhängige Finanzprofis mahnen bei der Baufinanzierung zur Weitsicht. Ein gutes Finanzierungskonzept besticht vor allem durch seine langfristige Zuverlässigkeit. Auf folgende Aspekte sollten Sie achten:
- Langfristige Zinssicherheit (1 % niedrigere Zinsen ergeben z.B. bei einer Baufinanzierung von 150 000 € monatlich 125 € Ersparnis, bei marktüblichen Festzinszeiträumen von 5 bzw. 10 Jahren )
- Fest kalkulierbare monatliche Raten (bringt Sicherheit für die ganze Familie)
- Optimale Nutzung der staatlichen Förderung (Staat unterstützt eigen genutztes Wohneigentum z.B. bei Familien mit zwei Kindern einschl. verlängerter Ökozulage bis 2002 mit bis zu 35 600 € in acht Jahren, erkundigen Sie sich nach zinsgünstigen Darlehen).

Beachte: Die Eigenheimzulage ist mit Datum 1. Januar 2006 ersatzlos gestrichen worden. Eine Alternative zur privaten Wohnbauförderung ist im Gespräch.

Wichtige Steuerbeträge bei der staatlichen Förderung in € ab 2002
Eigenheimzulage Neubau gestrichen
2 556
Eigenheimzulage Altbau gestrichen
1 278

Einkunftsgrenze im Antrags- und Vorjahr zusammen
- Ledige
- Ehepaare
- Erhöhung je Kind im Haushalt entfällt


81 807
163 614
30 678
Kinderzulage gestrichen
767
Ökozulage energiesparende Anlagen
256
Ökozulage Niedrig-Energie-Haus
205

Achten Sie beim Einholen von Angeboten, die Ihnen die verschiedenen Finanzdienstleister unterbreiten werden, unbedingt auf folgende Daten:
- den effektiven Jahreszins (z.Z. 4,50 bis 4,75 % für 5 Jahre bzw. 4,60 bis 4,80 % für 10 Jahre, wenn 80 % des Objektwertes finanziert werden; Stand: Februar 2003)
- einen Tilgungsplan
- die Höhe der Restschuld nach Ablauf der Zinsbindungsfrist sowie
- sonstige Kosten und Gebühren für das Darlehen.
Damit Sie die Konditionen genau vergleichen können, müssen Sie drei Fixpunkte vorgeben:
- den tatsächlichen Auszahlungsbetrag
- die Zinsbindungsfrist sowie
- die Summe, die Sie monatlich für den Kredit aufwenden müssen.

Hier geht es zur: Übersicht der Hypotheken-Zinsentwicklung seit 1980

Haben Sie alle aufgezählten Kriterien beachtet, eingehalten und die monatliche Belastung entspricht Ihren Vorstellungen, sollten Sie Nägel mit Köpfen machen und Ihren favorisierten Finanzdienstleister zwecks Kreditantrages kontaktieren. Mit der alsbaldigen Kreditzusage in der Tasche und dem bereits abgehandelten Kapitel über die Planungsunterlagen (Ausführungszeichnungen) stehen Sie sozusagen unmittelbar vor dem Beginn Ihrer Baumaßnahme.