Auf Schnäppchen-Jagd: Bieter bei Zwangsversteigerungen

In Deutschland ist seit Jahren ein stetiger Anstieg bei den Zwangsversteigerungen zu registrieren. Insgesamt kommen so Jahr für Jahr Milliardenbeträge in Form von Immobilien unter den Hammer. Gründe hierfür gibt es viele (u.a. Krankheit, Arbeitslosigkeit, Scheidung, Pleite des Bauunternehmens, unseriöse Beratung). Wie bei allen Dingen im Leben nutzen clevere Personen die Misere anderer aus, um eigene Vorteile zu gewinnen, was in diesem Fall natürlich ganz legitim ist: so der Bieter einer Zwangsversteigerung.
Der bestens vorbereitete Bieter, und zwar nur der, der sich mit den Gepflogenheiten bei Zwangsversteigerungsverfahren gut auskennt, kann nicht selten ein Schnäppchen hinterher sein Eigentum nennen. Denn Fakt ist, im Durchschnitt werden Immobilien deutlich unter dem Verkehrswert veräußert.
Doch was sollte man unbedingt beachten, um sozusagen ein Biete-Profi zu werden! Bitte lesen Sie:

In acht Schritten: vom Bieter zum Ersteher!

1. Der Verkehrswert: Das Gericht, in unserem Fall das Amtsgericht, legt zu Beginn des Zwangsversteigerungsverfahrens den Verkehrswert der in Betracht gezogenen Immobilie bzw. Grundstückes fest. Hierzu dient im Allgemeinen eine Stellungnahme eines vom Gericht bestellten Gutachters. Anhand dieses Gutachtens kann sich der Bietinteressent nach Absprache mit dem Gericht vor dem Versteigerungstermin einen genauen Überblick verschaffen.

2. Die Legitimation: Auf dem Versteigerungstermin selbst müssen sich Bieter durch einen gültigen Personalausweis bzw. Reisepass ausweisen. Soll viel leicht für andere Personen geboten werden, das trifft auch für Ehepartner zu, ist die Vorlage einer notariell beglaubigten Bietungsvollmacht anzuzeigen. Die Vollmacht, in unserem Fall die notariell beglaubigte Unterschrift des Vollmachtgebers, ist zur Abgabe von Geboten zu ermächtigen. Firmenvertreter müssen einen beglaubigten Handelsregisterauszug aktuelleren Datums vorweisen.

3. Das Mindestgebot: Der in Veröffentlichungen vom Gericht ausgewiesene Verkehrswert einer Immobilie ist nicht gleichzeitig auch das Mindestgebot. Als Mindestgebot gilt eigens eines vom Gericht genanntes Gebot, das so genannte geringste Gebot, dass erst im Termin selbst verkündet wird.

4. Die Sicherheiten: Als gut vorbereiteter Biet-Interessent wissen Sie, dass Sie Ihr Gebot mit Sicherheiten füttern müssen. Die obligatorische Sicherheitsleistung beträgt i.d.R. 10 Prozent des Verkehrswertes und muss sofort im Termin bedient werden. Anerkannte Sicherheitsleistungen sind u.a.:
- Bargeld,
- beglaubigte Landes-Zentralbank-Schecks (mit mindestens vier Tagen Vorlegungsfrist ab Versteigerungstermin),
- Verrechnungs-Schecks eines berechtigten Kreditinstitutes (mit mindestens vier Tagen Vorlegungsfrist ab Versteigerungstermin) sowie
- unbefristete, unbedingte und selbstschuldnerische Bürgschaft eines berechtigten Kreditinstitutes. Eine Bestätigung des Finanzdienstleisters, dass Sie als Biet-Interessent über die erforderlichen Mittel verfügen, wird nicht anerkannt. Ebenso verhält es sich bei Sparbüchern, Euro-Schecks und Wertpapier-Urkunden, die nicht als Sicherheiten ausreichen.

5. Die Biet-Zeit: Die Dauer von der Aufforderung zur Abgabe von Geboten beträgt mindestens 30 Minuten. Außerordentlich wichtig sind vor allem die Hinweise des Versteigerungsgerichtes vor Beginn der Biet-Zeit, die ein Biet-Interessent auf keinen Fall verpassen sollte, so dass rechtzeitiges Erscheinen dringend anzuraten ist. Die Erfahrung zeigt, dass die meisten Bieter ihre Gebote erst in den letzten fünf Minuten der gesetzlichen Biet-Zeit von 30 Minuten setzen. Sicher muss das jeder für sich selbst entscheiden, eine frühzeitige Gebotsabgabe sichert aber zusätzliche Zeit innerhalb der Biet-Zeit, um sich beispielsweise weitere Informationen über das Objekt einzuholen (Kontakt mit der Gläubiger-Bank). Zumal jeder Bieter sein eigenes Limit kennt, das er kaum überschreiten wird.

6. Das Meistgebot und der Zuschlag: Die Biet-Zeit endet zwangsläufig mit der Feststellung des Meistgebots. Daran anschließend wird über den Zuschlag verhandelt. Wer den Zuschlag im Versteigerungstermin oder in einem später veranschlagten Verkündungstermin erhält, ist vom Zeitpunkt der Verkündung an Eigentümer des Versteigerungsobjektes (Grundstück bzw. Immobilie). Der Ersteher übernimmt somit auch alle damit verbundenen Rechte und Pflichten, obwohl er noch nicht im Grundbuch steht.

7. Der Verteilungstermin: Die Eintragung ins Grundbuch erfolgt je nach Bearbeitungsgeschwindigkeit der involvierten Behörden ca. sechs bis acht Wochen später, wenn der Verteilungstermin abgehalten worden ist und die im "Beamtenjargon" betitelte Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorliegt, da auch der Zuschlag in der Zwangsversteigerung grunderwerbsteuerpflichtig ist. Die Sicherheitsleistung einmal ausgenommen ist das Bargebot, spätestens im Verteilungstermin an das Gericht zu zahlen einschließlich einer bis dahin anfallenden Verzinsung von 4 Prozent.

8. Die Kosten: Auf den Ersteher und sicher glücklichen Eigentümer kommen folgende Kosten zu:
- Meistgebot zuzüglich 4 Prozent Zinsen ab Zuschlag bis zum Verteilungstermin. Wird ein Teil der Sicherheitsleistung bar bezahlt, wird auf eine Verzinsungspflicht verzichtet.
- 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer. Die Grunderwerbsteuer berechnet sich nach der Höhe des Meistgebots einschließlich bestehen bleibender Rechte. Angenommen: Der Meistbietende hat das Recht aus dem Meistgebot an einen Dritten abgetreten oder in verdeckter Vollmacht geboten und dies erst nachträglich kundgetan, fällt doppelte Grunderwerbsteuer an, und zwar für die Abgabe des Meistgebots und für die Abtretung des Rechts aus dem Meistgebot bzw. der Offenlegung der Vollmacht.
- Zuschlagsgebühr nach dem Wert des Meistgebots.
- Eintragungsgebühr beim Grundbuchamt nach dem Verkehrswert bzw. nach dem eventuell höheren Gebot.
- Notar- und Grundbuchkosten für die eventuell zur Finanzierung einzutragenden Grundpfandrechte.

Weitere Infos unter: www.immobilien-auktionen.de, www.argetra.de, www.zvg.com, www.unika.de sowie BGB

Wie kommt es aber nun zur Zwangsversteigerung?
Die Zwangsversteigerung ist eine Form der Zwangsvollstreckung bei Immobilien bzw. Grundstücken. Sie wird von einem Gläubiger (i.d.R. eine Bank) beantragt, wenn der Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommt (zahlungsunfähig bzw. insolvent ist) und die Verwertung des Immobilienvermögens bzw. Grund und Bodens des Schuldners dann die meist einzige Möglichkeit der (oder auch partiellen) Befriedigung des Gläubigers erwarten lässt. Voraussetzung für die Einleitung der Zwangsversteigerung ist, dass der Gläubiger über einen Vollstreckungstitel mit Vollstreckungsklausel verfügt und dieser Titel dem Schuldner bereits zugestellt wurde, sprich vor der eigentlichen Stellung des Zwangsversteigerungsantrages. Oft unterwirft sich der Eigentümer in einer notariellen Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung hinsichtlich des Gläubigeranspruches aus einer Hypothek oder einer Grundschuld, so dass die Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung meist schon vorliegen, wenn der Schuldner nicht bezahlt.