Kleines Finanzierungs-ABC

Abschreibung: Allgemeine Wertminderung eines Wirtschaftsgutes (auch Immobilie), die jährlich zu einem bestimmten Prozentsatz als steuerlicher Verlust geltend gemacht und unter Umständen gegen Einkünfte verrechnet werden kann.

Annuitätendarlehen: Die Höhe der regelmäßigen Leistungsraten bleibt über die Darlehenslaufzeit gleich. Die Zinsen werden aus dem Restkapital berechnet, die Differenz ist die Tilgung. Durch die laufende Tilgung verringert sich das Restkapital mit jeder Periode. Das führt dazu, dass der Zinsanteil in der Leistungsrate periodisch sinkt und der Tilgungsanteil steigt.

Beleihungsauslauf: Der Beleihungsauslauf besagt, wie viel in % vom Beleihungswert als Darlehen gewährt wird. Beleihungsauslauf = Darlehensbetrag x 100 : Beleihungswert. Die meisten Darlehensgeber gehen bei der Darlehensgewährung höchstens bis zu 90 % des Beleihungswertes (auch unter Beleihungsgrenze bekannt).

Beleihungsunterlagen: Papiere, die bei Kreditinstituten bzw. Versicherungen mit dem Antrag auf Gewährung eines Kredits vorzulegen sind, z.B. bautechnische Unterlagen, Kostenaufstellungen, Grundbuchauszüge.

Beleihungswert: Die Darlehensgeber machen für das Objekt, das als Sicherheit dienen soll, eine Wertermittlung. Der ermittelte Beleihungswert liegt meist unter dem aktuellen Marktwert, da der Beleihungswert einen nachhaltigen Wert darstellen soll, in dem alle eventuellen Marktschwankungen berücksichtigt sind.

Bereitstellungszinsen: Für den Zeitraum zwischen Darlehenszusage und Überweisung des Geldes an den Schuldner - der so genannten Bereitstellungszeit - kann das Kreditinstitut u.U. eine Entschädigung verlangen: die Bereitstellungszinsen (Forward-Darlehen).

Bürgschaft: Die Bürgschaft wird in BGB (§765-§778) geregelt. Mit Übernahme einer Bürgschaft verpflichtet sich der Bürge gegenüber dem Gläubiger eines Dritten, für dessen Verbindlichkeiten einzustehen (§765). Wird der Bürge vom Gläubiger in Anspruch genommen, so geht die Forderung des Gläubigers gegen den Schuldner auf ihn über (§774).

Courtage: Als Courtage wird die Provision bezeichnet, die der Immobilienmakler für seine Dienste kassiert (ca. 7 %, inkl. MwSt., des Kaufpreises).

Dienstbarkeit: Nutzungsrechte, die zu Lasten eines Grundstückseigentümers gehen und ein anderes Grundstück oder einen Dritten begünstigen. Der belastete Grundstückseigentümer ist zum Dulden oder Unterlassen verpflichtet. Wir unterscheiden drei Typen der Dienstbarkeit:
- die Grunddienstbarkeit (z. B. Wegerechte, Überfahr- und Leitungsrechte)
- die beschränkte persönliche Dienstbarkeit (z.B. Wohnrecht) und
- den Nießbrauch.
Dienstbarkeiten müssen als dingliche Rechte ins Grundbuch eingetragen werden.

Disagio (Damnum): Umgangssprachlich auch als "Auszahlungsverlust" bezeichnet. Bei der Auszahlung von Baudarlehen wird oftmals ein Damnum abgezogen, ein so genannter Differenzbetrag zwischen dem höheren Rückzahlungsbetrag der Schuld und der niedrigeren, tatsächlich ausbezahlten Summe. Bei einem Disagio handelt es sich um vorweggenommene Zinsen oder Kreditbearbeitungsgebühren (u.U. steuerlich absetzbar).

Effektivzins: Ist der Gesamtpreis für den Kredit, beinhaltet somit Disagio, Nominalzinssatz und Gebühren.

Eigenheimzulage: Wird nach dem Eigenheimzulagengesetz (EigZulG) gewährt. Als Eigentümer eines selbstgenutzten Hauses oder einer Eigentumswohnung können Sie im Jahr der Fertigstellung oder Anschaffung und in den folgenden sieben Jahren auf Antrag beim Finanzamt eine Eigenheimzulage erhalten. Die Grundförderung beträgt max. 2 500 € für einen Neubau (5 % der Bemessungsgrundlage resultierend aus den Herstellungs- und Anschaffungskosten für das Objekt zuzüglich für Grund und Boden) und max. 1 250 € für einen Altbau (2,5 % der Bemessungsgrundlage) jährlich. Darüber hinaus kann pro Kind eine jährliche Kinderzulage von 750 € beantragt werden. Zuzüglich gibt es max. 3 600 € für ökologisches Bauen (mehr unter: www.bmvbw.de, www.kfw.de).

Erbbaurecht: Bietet Bauherren die Möglichkeit, ohne den Kauf eines Grundstückes eine Immobilie zu errichten. Der Erbbauvertrag zwischen Grundstückseigentümer und Bauherrn als Erbbauberechtigtem bildet hierbei die rechtliche Grundlage. Der Bauherr erwirbt sozusagen das Recht (i.d.R. 99 Jahre), gegen eine entsprechende Leih- oder Nutzungsgebühr, auf dem Boden des Grundstückseigentümers eine Immobilie zu errichten. Der Erbbauvertrag muss notariell beurkundet werden. Das Erbbaurecht wird letztendlich im Grundbuch, in ein eigenes Grundbuchblatt, eingetragen.

Darlehen (Forward-Darlehen): Die Sicherung niedriger Zinsen für eine spätere (Anschluss-)Finanzierung. Vereinbarung zwischen zwei Parteien, wonach die eine der anderen für eine Einlage, die zu einem bestimmten Zeitpunkt platziert sein muss, einen vereinbarten Zins vergütet. In Niedrig-Zins-Phasen, wie sie gegenwärtig herrschen, sinnvoll.

Grundbuch: Ein öffentliches Register aller Grundstücke eines Amtsgerichtsbezirkes, das beim jeweiligen Amtsgericht/Grundbuch geführt wird. Das Grundbuch dient der Klärung der Rechtsverhältnisse (Eigentümer, Lasten, etc.). Zur Einsicht in das Grundbuch muss ein berechtigtes Interesse nachgewiesen werden. Für jedes Grundstück wird ein Grundbuchblatt geführt, das mit der entsprechenden Blattnummer versehen wird. Mehrere Grundbuchblätter werden zu Bänden zusammengefasst.
Ein Grundbuchblatt besteht aus: Aufschrift, Bestandsverzeichnis, Abteilung I, Abteilung II, Abteilung III.
Die Aufschrift gibt das Amtsgericht, den Grundbuchbezirk, die Blattnummer und evtl. die Bandnummer an. Das Bestandsverzeichnis enthält Angaben über die Lage, Art und Größe des Grundstückes sowie die mit dem Grundstück verbundenen Rechte (z. B. Wegerechte an anliegenden Grundstücken).
In der Abteilung I werden der Eigentümer und der Grund des Eigentumserwerbes eingetragen (z. B. Auflassung, Erbschein, Zuschlag in einer Zwangsversteigerung). Die Abteilung II ist für die Erfassung der Lasten und Beschränkungen (Dienstbarkeiten, Reallasten, Vorkaufsrechte, Erbbaurechte) mit Ausnahmen der Grundpfandrechte zuständig. In der Abteilung III werden Grundpfandrechte eingetragen.

Grundbuchauszug: Der Grundbuchauszug beinhaltet die im Grundbuch eingetragenen Rechte und Verpflichtungen.

Grundpfandrechte: Das Grundpfandrecht ist ein beschränktes dingliches Recht. Der Gläubiger hat im Falle der Nichtzahlung des Schuldners das Recht an der Sache, d.h. am Haus, Grundstück oder der Wohnung.

Grundschuld: Zur Sicherung eines Darlehens (Forderung) kann die Grundschuld als Grundpfandrecht im Grundbuch eingetragen werden. Es bedarf eines besonderen Antrages, um die Grundschuld zu löschen. Die Grundschuld ist rechtlich unabhängig von der Hypothek.

Grundschuldbestellungsurkunde: Hierbei handelt es sich um eine erklärte Zustimmung, also notarielle Beurkundung, eines Grundstückseigentümers zur Belastung seines Grundstücks mit einer Grundschuld als Grundpfandrecht. Das Ganze ist in Einklang mit dem Antrag auf deren Eintragung in das Grundbuch zu sehen.

Hypothek: Die Hypothek ist ein aus einem Grundpfandrecht resultierendes Recht an einem Grundstück oder einer Immobilie. Durch die Bestellung einer Hypothek wird die persönliche Forderung, ein Kredit oder ein Darlehen z.B. einer Bank, an einen Bauherrn gesichert. Einfach ausgedrückt: Das Grundstück oder die Immobilie haftet dem Hypothekengläubiger für die gesicherte Forderung.

Löschungsbewilligung: Im Grundbuch erfolgt die Löschung bekanntlich durch Rötung, rote Unterstreichung einer Eintragung, samt Löschungsvermerk mit Unterschriften. Voraussetzungen sind lediglich Antrag und Löschungsbewilligung dessen, zu dessen Gunsten das Recht eingetragen ist.

Nominalzins: Gibt lediglich an, welche Zinsen für das Darlehen aufzubringen sind.

Prolongation: Vertragsverlängerung nach Ablauf der Darlehenslaufzeit.

Rang: Auch unter Rangstelle bekannt. Bei Immobilien sind die an einem Grundstück bestellten Rechte nicht alle gleichberechtigt, sondern befinden sich in einem bestimmten Rangverhältnis zueinander. Der Rang von Grundstücksrechten, die ins Grundbuch einzutragen sind, ergeben sich somit prinzipiell anhand der Reihenfolge der Eintragungen. Es kommt das so genannte Locus-Prinzip zur Anwendung, soll heißen, das eintragungsmäßig voraufgehende Recht hat den höheren Rang.

Reallast: Drückt die Belastung eines Grundstücks in der Art und Weise aus, dass an den Begünstigten wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu erbringen sind. Voraussetzung dafür ist natürlich eine Eintragung ins Grundbuch.

SCHUFA: SCHUtzgemeinschaft Für Allgemeine Kreditsicherheit. Mitglieder der SCHUFA sind z.B. Kreditinstitute, Einzelhandelsunternehmen. Bei der SCHUFA werden bestimmte personenbezogene Daten gespeichert, die von den Mitgliedern der SCHUFA abgerufen werden können. Die Weitergabe personenbezogener Daten ist nur dann erlaubt, wenn der Betroffene zugestimmt hat. Die Mitglieder der SCHUFA lassen sich daher von dem Neukunden die SCHUFA-Klausel unterschreiben, die die Einwilligung des Kunden zur Weitergabe seiner Daten enthält. Diese Daten können sowohl die so genannten Positivmerkmale (z. B. Kontoeröffnung, Beendigung der Kontoverbindung) als auch die sogenannten Negativmerkmale sein (z. B. Abgabe der eidesstattlichen Versicherung, Haftbefehl). In bestimmten Fällen kann der Betroffene die Sperrung, Löschung oder Änderung der gespeicherten Daten verlangen.

Sondertilgung: Im Darlehensvertrag kann eine Sondertilgungsmöglichkeit vereinbart werden. Der Sondertilgungsbetrag kann dann z. B. jährlich oder einmalig eingezahlt werden. Das Restkapital vermindert sich um den eingezahlten Betrag. Dadurch reduziert sich bei Annuitätendarlehen der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt.
Es ist wichtig, darauf zu achten, dass der eingezahlte Sondertilgungsbetrag mit dem Restkapital schnell verrechnet wird. Es ist deshalb sinnvoll, sich beim Vertragsabschluss einen Zins- und Tilgungsplan mit und ohne Sondertilgung erstellen zu lassen. Aus dem Tilgungsplan mit Sondertilgung kann dann der Zeitpunkt der Verrechnung entnommen werden.
Eine Sondertilgungsoption bedeutet mehr Flexibilität für den Darlehensnehmer. Man sollte deshalb grundsätzlich versuchen, eine kostenlose Sondertilgungsmöglichkeit zu vereinbaren.

Verkaufswert: Hierunter versteht man den Veräußerungswert eines Gutes, einer Dienstleistung oder auch einer Immobilie.

Verkehrswert: Der Verkehrswert einer Immobilie, die als Kreditsicherheit dienen soll, wird beispielsweise als Bewertung von der Bank herangezogen. Bei Immobilien ergibt sich der Verkehrswert auf der Basis des Sachwerts, also des Boden- und Bauwerts sowie des Ertragswertes. Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Grundstücksmarkt zu erzielen wäre (i.d.R. der Marktpreis).

Vertragserfüllungsbürgschaft: Tritt bei Insolvenz von Handwerkern ein.

Vorfälligkeitsentschädigung: Eine Vorfälligkeitsentschädigung für entgangene Zinsen berechnen Kreditinstitute, wenn ein Kreditnehmer ein Darlehen während der Zinsbindungsfrist kündigt oder gar nicht erst in Anspruch nimmt.

Vorkaufsrecht: Das gesetzliche bzw. vertraglich vereinbarte Recht, mit dem Verkäufer eines Grundstückes oder einer Immobilie einen Kaufvertrag zu denselben Bedingungen abzuschließen, zu denen vorher ein Kaufvertrag mit einem Dritten abgeschlossen wurde.

Zinsbindungsfrist: Die Zinsbindungsfrist bezeichnet den Zeitraum, in dem die Konditionen für die Finanzierung festgeschrieben sind. Während der Zinsbindungsfrist werden die Konditionen eines Darlehens weder nach oben noch nach untern angepasst. Gängige Laufzeiten sind fünf und zehn Jahre.

Zins- und Tilgungsplan: Eine Übersicht über die regelmäßig anfallenden Leistungsraten sowie evtl. Sondertilgungen und die daraus resultierende Entwicklung der Restschuld. Es empfiehlt sich immer, einen Zins- und Tilgungsplan erstellen zu lassen, um einen Überblick über die erbringenden Zahlungen zu behalten.

Zwischenkredit: Zwischenfinanzierung, die kurz- und mittelfristig Baugelder bereitstellt, deren Ablösung durch Mittel der Endfinanzierung sichergestellt sind (sehr risikobehaftet).

Zwangsvollstreckungsklausel: Hierunter wird die einem Urteil in einer Zwangsvollstreckungssache beigefügte Erklärung verstanden: "Vorstehende Ausfertigung wird zum Zwecke der Zwangsvollstreckung erteilt".